En Ciudad Judicial Puebla a veintiocho de noviembre de dos mil dieciséis, doy cuenta al Ciudadano Juez con los presentes autos, a fin de documentar la resolución correspondiente. CONSTE.
En Ciudad Judicial Puebla, a veintiocho de noviembre
de dos mil dieciséis.
V I
S T O S
los presentes autos, para documentar el fallo emitido por esta autoridad dentro
del expediente número 876/2016 relativo al JUICIO ORAL SUMARÍSIMO DE
DESOCUPACIÓN POR FALTA DE PAGO DE RENTAS VENCIDAS, promovido por NATALIA
LAZCANO MONTERO por su propio derecho, en contra de ÁLVARO RUÍZ FLORES en su
carácter de arrendatario, las partes señalaron para recibir notificaciones los
domicilios indicado en autos; y;
C O
N S I
D E R
A N D O:
I.- La presente sentencia, de conformidad con lo
dispuesto en el artículo 352 del Código Adjetivo Civil para el Estado, solo
tratará sobre la acción deducida y de excepciones opuestas del demandado.
II.- Antes de entrar al estudio del negocio, en términos
de lo previsto en el artículo 353 del Código Adjetivo Civil para el Estado, de
oficio se procede a analizar si están satisfechos los presupuestos procesales
que la ley en cita establece en su artículo 99 y si existe alguna violación al
procedimiento.
a)
COMPETENCIA.- El
suscrito Juez es competente para conocer del presente negocio, de conformidad
con lo establecido en el artículo 39 fracción I de la Ley Orgánica del Poder
Judicial del Estado, y el articulo 108 fracción del Código Adjetivo Civil para
el Estado, en virtud de que en la cláusula diecisieteava del contrato de
arrendamiento base de la acción los contratantes se sometieron a la
jurisdicción de los Tribunales de la Ciudad de Puebla, para el cumplimiento del
citado contrato.
b)
INTERÉS
JURÍDICO.- NATALIA LAZCANO MONTERO, por su propio derecho promovió en contra de
ÁLVARO RUÍZ FLORES en su carácter de arrendatario, JUICIO ORAL SUMARÍSIMO DE
DESOCUPACIÓN POR FALTA DE PAGO DE RENTAS VENCIDAS, en virtud del contrato que
celebró con el demandado el uno de enero de dos mil dieciséis, en virtud del
incumplimiento de las obligaciones contraídas, por tanto, el interés jurídico
de la parte actora está debidamente acreditado. Lo anterior se sustenta en lo
dispuesto en el artículo 101 del Código Adjetivo Civil para el Estado.
c)
CAPACIDAD.- La
capacidad de la actora NATALIA LAZCAN MONTERO por su propio derecho, está
debidamente justificada en virtud de que se trata de persona mayor de edad, con
plena capacidad de ejercicio, en términos de lo establecido en el artículo 38
del Código Civil para el Estado y por no existir prueba en contrario.
d) PERSONALIDAD.- La personalidad de la actora NATALIA
LAZCAN MONTERO, quedo plenamente justificada pues comparece por su propio
derecho manifestando que celebró contrato privado de arrendamiento e día uno de
enero de dos mil dieciséis, en el que intervino en su carácter de arrendadora lo anterior en
términos de lo previsto en el artículo 103 del Código Adjetivo Civil para el
Estado.
e)
LEGITIMACIÓN.-
NATALIA LAZCAN MONTERO por su propio derecho, con base en lo previsto en el artículo
104 del Código Adjetivo Civil para el
Estado, está legitimada activamente para ejercitar la acción que puso en
marcha, en virtud de que es titular del derecho que será controvertido en la
especie.
f)
PRESENTACIÓN DE
UNA DEMANDA FORMAL Y SUBSTANCIALMENTE VÁLIDA.- La demanda que presenta la parte
actora cumple con los requisitos formales que establece el artículo 194 del
Código Adjetivo Civil para el Estado, razón por el cual es formalmente
substancialmente válida.
De lo anterior
se determina que en la especie, quedaron satisfechos los presupuestos
procesales que la ley prevé, y que no se encontró alguna violación al
procedimiento dentro de la tramitación del juicio.
III.- En vista
de lo anterior, con base en los preceptos legales citados con antelación y con
fundamento en el artículo 355 del Código Adjetivo Civil para el Estado se
procede al estudio del fondo del asunto:
NATALIA LAZCANO
MONTERO por su propio derecho, compareció ante esta autoridad a promover Juicio
Oral Sumarísimo de desocupación por falta de pago de rentas vencidas, en contra
de ÁLVARO RUÍZ FLORES en su carácter de arrendatario, de quien reclama:
“….A.- La
desocupación del bien inmueble cito en Avenida Libertad tres mil seis Edificio
uno Departamento dos del Fraccionamiento Santa Catarina de la Junta Auxiliar de
Santo Tomas Chautla, de la Ciudad de Puebla, Puebla, mismo que señalo como
domicilio para que sea citado y en su caso emplazado el demandado ÁLVARO RUÍZ
FLORES.
B.- La entrega
física del inmueble ubicado en Avenía Libertad número tres mil seis Edificio
uno Departamento dos del Fraccionamiento Santa Catarina de la Junta Auxiliar de
Santo Tomas Chautla, de la Ciudad de Puebla, Puebla.
C.- El pago de
gastos y costas por la tramitación del presente juicio….”
La actora
NATALIA LAZCANO MONTERO, funda su acción en los siguientes hechos:
“….1.- Con fecha
uno de Enero de dos mil dieciséis, celebró contrato de arrendamiento con el
señor ÁLVARO RUÍZ FLORES, por un término de doce meses, tal y como consta en la
documental que para tal efecto ofreció.
2.- Pactaron el
precio de arrendamiento por la cantidad de dos mil quinientos pesos cero
centavos, pagaderos por adelantado el primer día de cada mes.
3.- A la fecha
de hoy el señor ÁLVARO RUÍZ FLORES ha dejado de pagar desde el mes de abril
hasta el mes de agosto del dos mil dieciséis las pensiones rentísticas
correspondientes, tal y como lo demostró con los recibos que exhibió….”
La parte
demandada ÁLVARO RUÍZ FLORES en su carácter de arrendatario, a través de su
abogada patrona MONCERRAT CARREON ARAIZA, al dar contestación a la demanda
instaurada en su contra manifestó:
“….Acepto toso y
cada uno de los hechos plasmados en el escrito inicial de la demanda:
En cuanto a que
con fecha uno de junio de dos mil dieciséis su representado celebro contrato de
arrendamiento con la señora NATALIA LAZCANO MONTERO por un plazo de doce meses,
tal y como consta en la documental ofrecida por la parte actora, pactándose un
precio por concepto de arrendamiento por la cantidad de dos mil quinientos
pesos cero centavos, pagaderos por adelantado el primer día de cada mes.
Respecto al punto de hechos número Tres si bien es cierto que su representado
ha dejado de cumplir con su obligación de pago, esta situación se deriva de la
pérdida de su empleo y al encontrarse en un estado de insolvencia económica, le
ha sido imposible cubrir las rentas que el mismo adeuda.
En este acto
hago saber a esta autoridad, el compromiso de mi cliente para cumplir con sus
adeudos en cuanto a las rentas vencidas y de esta manera regularizarse con la
arrendadora ya que no estamos dispuestos a desocupar el inmueble motivo de la
Litis debido que no cuenta con otro lugar en donde pueda habitar…”
IV.- Entablada
así la Litis para acreditar los hechos constitutivos de su acción, la parte
actora ofreció y le fueron admitidas probanzas que a continuación se valoran:
1.
DOCUMENTAL
PRIVADA.- Consistentes en:
a)
Un Contrato de
Arrendamiento con fecha una de enero de dos mil dieciséis, celebrado entre
NATALIA LAZCANO MONTERO en su carácter de arrendadora. con ÁLVARO RUÍZ FLORES
en su carácter de arrendatario.
b)
Cinco recibos de
pago de fechas uno de abril, uno de mayo, uno de junio, uno de julio y uno de
agosto, todos del año dos mil dieciséis, cada uno por la cantidad de $2,500.00
(Dos mil quinientos pesos cero centavos monedad nacional).
Documentales con
valor probatorio pleno en términos del artículo 337 de la ley Procesal Civil,
atento a que no fue objetado por la parte demandada.
2.
DOCUMENTAL
PUBLICA DE ACTUACIONES.- Consistente en todas y cada una de todas las
actuaciones practicadas y que se sigan practicando dentro del presente juicio.
Probanza que merece pleno valor probatorio, conforme a los artículos 266, 267,
335 y 336 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado.
3.
PRESUNCIONAL
LEGAL Y HUMANA.- Probanza que carece de valor, toda vez que no expresa
concretamente lo que pretende probar con la misma, tal como lo estatuye e
artículo 235 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado.
Por lo que hace
a las pruebas de la parte demandada ÁLVARO RUÍZ FLORES en su carácter de
arrendatario le fueron admitidas:
1.
DOCUMENTAL
PRIVADA.- Consistentes en:
c)
Un Contrato de
Arrendamiento con fecha una de enero de dos mil dieciséis, celebrado entre
NATALIA LAZCANO MONTERO en su carácter de arrendadora. con ÁLVARO RUÍZ FLORES
en su carácter de arrendatario.
d) Cinco recibos de pago de fechas uno de abril, uno de
mayo, uno de junio, uno de julio y uno de agosto, todos del año dos mil
dieciséis, cada uno por la cantidad de $2,500.00 (Dos mil quinientos pesos cero
centavos monedad nacional).
Documentales con
valor probatorio pleno en términos del artículo 337 de la ley Procesal Civil,
atento a que no fue objetado por la parte demandada.
2.
DOCUMENTAL
PUBLICA DE ACTUACIONES.- Consistente en todas y cada una de todas las
actuaciones practicadas y que se sigan practicando dentro del presente juicio.
Probanza que merece pleno valor probatorio, conforme a los artículos 266, 267,
335 y 336 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado.
3.
PRESUNCIONAL
LEGAL Y HUMANA.- Probanza que carece de valor, toda vez que no expresa
concretamente lo que pretende probar con la misma, tal como lo estatuye e
artículo 235 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado.
V.- Ahora bien,
tomando en cuenta la naturaleza de los hechos, la prueba de ellos y el enlace
necesario que existe entre la verdad conocida y la que se busca, apreciándose
discrecionalmente el valor de las presunciones humanas y procurando que la
verdad real prevalezca sobre la verdad formal; esta autoridad legó a la
conclusión de que la parte actora NATALIA LAZCANO MONTERO; PROBO SU ACCIÓN en
tanto que el demandado ÁLVARO RUÍZ FLORES en su carácter de arrendatario
compareció a juicio, por las razones y fundamentos legales siguientes:
Debe decirse en
principio, que el artículo 2261 del Código Civil de Estado dispone:
“Arrendamiento es el contrato por el cual una persona, llamada arrendador,
concede a la otra llamada arrendatario, el uso o goce de un bien por tiempo
determinado mediante un precio cierto”
Así mismo, de
acuerdo a los artículos 2273 fracción II, 2318 fracción IV y 2334 fracción II
del Código Civil de Estado, el arrendamiento, entre otras causas puede terminar
por rescisión y específicamente, en caso de no pagarse la renta en el tiempo y
forma convenidos; entonces para obtener sentencia favorable en este asunto se
deben justificar los siguientes elementos:
a)
La existencia
del contrato de arrendamiento respecto del bien descrito en la demanda así como
las condiciones enunciadas por la demandante.
b)
El conocer que
el arrendatario, no cumplió con el pago de la renta en el tiempo y forma
convenidos.
Para acreditar
el primer elemento, la parte actora exhibió como documento fundatorio de la acción
el contrato de arrendamiento de fecha un de enero de dos mil dieciséis, del
cual se advierte que NATALIA LAZCANO MONTERO en su carácter de arrendadora,
celebró contrato de arrendamiento, con ÁLVARO RUÍZ FLORES en su carácter de
arrendatario, respecto del inmueble ubicado en Avenida Libertad tres mil seis
Edificio uno Departamento dos del Fraccionamiento Santa Catarina de la Junta
Auxiliar de Santo Tomas Chautla, de la Ciudad de Puebla, Puebla, con una
duración de un año forzoso para ambas partes, del periodo comprendido del día
uno de enero al treinta y uno de diciembre de dos mil dieciséis, pactando una
renta mensual de dos mil quinientos pesos cero centavos moneda nacional,
cantidad que incluye el Impuesto al Valor Agregado calculado al 16% (dieciséis
por ciento), así mismo se estableció que las rentas debían ser pagadas por
adelantado los días uno de cada mes, en caso de mora en el pago de las
pensiones rentísticas se pagaría un interés moratorio equivalente al 15%
(quince por ciento) mensual por concepto de pena convencional, tal y como se
acredita en la cláusula quinta del multicitado contrato de arrendamiento que se
exhibió como base de la acción, razón por la cual se tiene por acreditado el
primer de los elementos.
Para mayor
abundamiento, es de observarse que la contestación de la demanda ÁLVARO RUÍZ
FLORES en su carácter de arrendatario, reconoció que “celebró” contrato de
arrendamiento con la señora NATALIA LAZCANO MONTERO por un plazo de doce meses.
Por lo que hace
al segundo de los elementos a probar, es decir, el inferir que el arrendatario
no cumplió con el pago de la renta en el tiempo y forma convenidos, cabe decir
que la falta de pago de la renta es un hecho negativo y que por lo mismo
implica la reversión de la carga de la prueba, en este caso corresponde a la
parte demandada a justificas el hecho positivo del pago; debiéndose considerar
que una vez comprobada la existencia de la relación contractual, resulta
suficiente que el arrendador afirme el incumplimiento de la obligación, para de
esta manera lograr que sea el arrendatario a quien corresponda justificar haber
satisfecho las pensiones rentísticas, y siendo en el caso concreto que el
demandado NO JUSTIFICO haber cumplido con el pago de las rentas generadas a
partir del mes de abril, mayo, junio, julio y agosto de dos mil dieciséis, por
lo que se tiene por acreditado el segundo de los elementos. Siendo aplicable el
criterio sustentado por el Primer Tribunal Colegiado del Segundo Circuito, bajo
el rubro:
“PAGO O
CUMPLIMIENTO. CARGA DE LA PRUEBA.”; que textualmente preceptúa: “El pago o
cumplimiento de las obligaciones corresponde demostrarlo al obligado y no el incumplimiento
al actor.” Amparo directo 3174/58.
Así como la
diversa publicación en la Gaceta Judicial de la Federación, bajo el rubro y
texto:
“ARRENDAMIENTO,
RESCISIÓN DEL CONTRATO DE. POR IMPAGO DE RENTAS. CARGA DE LA PRUEBA. La omisión
en el pago de las rentas reclamado en el juicio natural, al ser un hecho
negativo, revierte la carga de la prueba al arrendatario, pues éste tiene obligación
de acreditar que se encuentra al corriente en el pago de las rentas, por lo que
si no ofrece prueba alguna que acredite tal extremo, es incuestionable que no
cumple con las cargas que le imponen los artículos 2290 y 2291 del Código Civil
del Estado de Puebla, en cuya virtud es correcto que se declare la rescisión
del contrato de arrendamiento. SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEXTO CIRCUITO.
Octava Época.”
VI.- CONDENA DE
LAS PRESTACIONES
En esas
condiciones, si las partes convinieron como duración del contrato un año,
comprendido del día uno de enero al treinta y uno de diciembre del año dos mil
dieciséis, y el presente juicio se inicia por comparecencia de NATALIA LAZCANO
MONTERO en su carácter de arrendadora, ante este juzgado el quince de
septiembre de dos mil dieciséis, en virtud de que solicita la DESOCUPACIÓN POR
FALTA DE PAGO DE RENTAS, y toda vez que la parte demandada dejó de pagar las
pensiones rentísticas de los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto del
año dos mil dieciséis, esto es, se ha dado la causal de rescisión, puesto que ha
dejado de pagar dos pensiones rentísticas, tal y como lo dispusieron las partes
en la CLÁUSULA OCTAVA INCISO C) del contrato fundatorio de la acción , por lo
que en esas condiciones, se declara la
RESCISIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de fecha uno de Enero de dos mil
dieciséis, celebrado entre NATALIA LAZCANO MONTERO, en su carácter de
arrendadora y ÁLVARO RUÍZ FLORES en su carácter de arrendatario.
II).- Así mismo
toda vez que la parte demanda no justifico haber pagado las pensiones
rentísticas dentro del término establecido en el contrato de arrendamiento
fundatorio de la acción, razón por la cual se declaró rescindido el citado
contrato, es procedente también, condenar al demandado ÁLVARO RUÍZ FLORES en su
carácter de arrendatario a desocupar y entregar el inmueble arrendado a la
parte actora, lo cual deberá realizar dentro del término de tres días contados
a partir del siguiente a aquel en que cause ejecutoria esta resolución,
apercibida que de no hacerlo en dicho termino, se procederá a su lanzamiento en
términos del artículo 636 del Código Procesal Civil Vigente en el Estado, con
auxilio de la fuerza pública.
III).- Tenemos
que la parte actora reclama el pago de las rentas vencidas y no pagadas de los
meses abril, mayo, junio, julio y agosto del año dos mil dieciséis, a razón de
dos mil quinientos pesos cero centavos moneda nacional, más lo que se siga
venciendo, sin que la parte demandada haya acreditado haber realizado dichos
pagos; no obstante tener la obligación de demostrarlo. Siendo aplicable el
criterio sustentado por el Primer Tribunal Colegiado del Segundo Circuito, bajo
el rubro:
“PAGO O
CUMPLIMIENTO. CARGA DE LA PRUEBA.”; que textualmente preceptúa: “El pago o
cumplimiento de las obligaciones corresponde demostrarlo al obligado y no el incumplimiento
al actor.” Amparo directo 3174/58. Y por tal motivo, se condena al demandado
ÁLVARO RUÍZ FLORES en su carácter de arrendatario, al pago de las pensiones
rentísticas de los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto del año dos mil
dieciséis, a razón cada una por la cantidad de $2, 500.00 M.N. (DOS MIL
QUINIENTOS PESOS CERO CENTAVOS MONEDA NACIONAL), más las que se sigan venciendo
hasta la total desocupación del inmueble materia del Juicio.
IV).- Finalmente
de conformidad con lo previsto por los artículos 416 y 420 del Código de
Procedimientos Civiles Vigente en el Estado, y en virtud de que n obtiene
sentencia favorable, se condena al demandado a pagar a la actora los gastos y
costas originadas con motivo de la tramitación de este juicio.
Por lo
anteriormente expuesto y fundado, es de resolverse y se resuelve:
PRIMERO. Esta
autoridad, fue competente para conocer, fallar y documentar en primera
instancia el presente juicio.
SEGUNDO. La
parte actora NATALIA LAZCANO MONTERO, probó su acción mientras que el demandado
ÁLVARO RUÍZ FLORES en su carácter de arrendatario, no justifico sus
excepciones.
TERCERO. Se
declara rescindido el contrato de arrendamiento de fecha uno de enero de dos
mil dieciséis, celebrado entre las partes en pugna, respecto del inmueble
ubicado, Avenida Libertad tres mil seis Edificio uno Departamento dos del
Fraccionamiento Santa Catarina de la Junta Auxiliar de Santo Tomas Chautla, de
la Ciudad de Puebla, Puebla.
CUARTO. En
consecuencia, se condena al demandado ÁLVARO RUÍZ FLORES en su carácter de
arrendatario a desocupar y entregar a la parte actora, el inmueble arrendado a
la parte actora, lo cual deberá realizar dentro del término de tres días
contados a partir del siguiente a aquel en que cause ejecutoria esta
resolución, apercibida que de no hacerlo en dicho termino, se procederá a su
lanzamiento en términos del artículo 636 del Código Procesal Civil Vigente en
el Estado,
QUINTO. Se
condena al demandado ÁLVARO RUÍZ FLORES en su carácter de arrendatario, al pago de las pensiones rentísticas de los
meses abril, mayo, junio, julio y agosto del año dos mil dieciséis, a razón de
dos mil quinientos pesos cero centavos moneda nacional, más lo que se siga
venciendo.
SEXTO.- Se
condena al demandado ÁLVARO RUÍZ FLORES en su carácter de arrendatario, al pago de gastos y costas originadas con
motivo de la tramitación de este juicio, previo a regulación que de los mismos
se realice.
NOTIFIQUESE A
LAS PARTES EN TÉRMINOS DE LEY. CÚMPLASE.
Así lo resolvió
y firma el Ciudadano Abogado MARCO ANTONIO ALEGRÍA MORENO, Juez Primero
Especializado en Materia Civil y Especializado en Extinción de Dominio del
Distrito Judicial de Puebla, ante la Abogada ALEJANDRA MORENO MORALES,
Secretaria que autoriza y da fe.
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