En
diecisiete de marzo de dos mil veintiuno, doy cuenta al Ciudadano Juez Primero
Especializado en Materia Civil del Distrito Judicial de Puebla y Especializado
en Extinción de Dominio con estos autos, para que se sirva pronunciar
sentencia. - CONSTE.
EXPEDIENTE NÚMERO 346/2016. (JUICIO ORDINARIO
CIVIL) SENTENCIA DEFINITIVA.
En Ciudad Judicial Puebla, a diecisiete de
marzo de dos mil veintiuno. Toda vez que como se desprende de la pieza de autos
en que se actúa fue desahogada la audiencia de recepción de pruebas y alegatos,
procediéndose a realizar la citación para sentencia, se procede a emitir el
fallo correspondiente; por lo que:
I.-
En cumplimiento a lo ordenado por el artículo 17 Constitucional, esta Autoridad
Judicial en el ejercicio de la administración de justicia dentro de este juicio
civil emite la presente sentencia de manera pronta, completa e imparcial
habiendo cumplido con las formalidades esenciales del procedimiento y
pronunciando el fallo conforme a las leyes expedidas con anterioridad al hecho.
Luego, son de hacerse notar los siguientes elementos:
1.
NOMBRES DE LAS PARTES: PARTE ACTORA:
SILVIA CARRANZA CARRANZA.
PARTE DEMANDADA: REMEDIOS DELGADO RAMOS Y
RUBÉN ANZALDO ROBLES.
2.
ABOGADO PATRONO: DEL ACTOR: VÍCTOR HUGO
MÍAZ SERRANO. CORREO ELECTRÓNICO: gleyghor@hotmail.com
DEL
DEMANDADO: LÁZARO LÓPEZ MARTÍNEZ Y LÁZARO LÓPEZ RUIZ.
3.
JUICIO ORDINARIO CIVIL: DESOCUPACIÓN POR TERMINACIÓN DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO.
4.
EXPEDIENTE NÚMERO: 346/2016.
5.
TIPO DE SENTENCIA: Definitiva.
II.-
Dispone el artículo 14 Constitucional, en concordancia con lo regulado por el
diverso 361 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Puebla, que
en los juicios del orden civil la sentencia definitiva deberá ser conforme a la
letra o la interpretación jurídica de la ley, y que solo a falta de esta se
podrá fundar en los principios generales del derecho.
III.-
Por cuestión de método, este operador judicial, procede en primer lugar al
análisis de la excepción de conexidad hecha valer por los demandados
principales Remedios Delgado Ramos y Rubén Anzaldo Robles, ya que de prosperar
se deberá ordenar la acumulación de juicios, a efecto de evitar dictar
sentencias contradictorias. Esto es así, porque el juzgador tiene la obligación
de analizar en la sentencia, entre otros aspectos, todas las excepciones
previstas en los artículos 192 y 193 del Código de Procedimientos Civiles para
el Estado, con la salvedad de que si concurren perentorias con dilatorias se
ocupe primero de estas, y solo que ninguna de ellas prospere examine aquellas
otras; pero como la norma en comento no establece la forma o sistema técnico jurídico
para el examen de las excepciones, debe entenderse que el juzgador tiene la
facultad para hacerlo particularmente, una por una, o en conjunto si la
naturaleza de las mismas lo permite, sin que con ello se cause perjuicio a la
parte que las invocó, a menos que se omita indebidamente el estudio de alguna,
ya que el espíritu del legislador es que se analicen todas y cada una de las
excepciones opuestas, con independencia del modo en que se haga. Sirve de
sustento a lo anterior, el criterio de la tesis aislada, visible al Semanario
Judicial de la Federación. Octava Época. Tomo XII. Diciembre 1993. Tribunales
Colegiados, página 870 del rubro:
“EXCEPCIONES.
EXAMEN DE LAS”. En ese contexto, es pertinente determinar lo siguiente: La
excepción se define como la defensa que el demandado puede emplear para
impedir, modificar o destruir la acción. Por excepción en sentido lato, se
entiende toda oposición a la acción y en sentido estricto: “exclusio actionis,
que reus, actionem contra se intentam, retardat aut penitus eliditid”. En
cambio, a su naturaleza las excepciones son: sustanciales, referentes a la
validez esencial de la acción ejercitada; y procesales, relativas:
a).
Al modo de su actual ejercicio en el juicio concreto de que se trata;
b).
A dilucidar una cuestión previa;
c).
Y las excepciones procesales formales.
En
cuanto a sus efectos las excepciones pueden ser dilatorias o perentorias; las
dilatorias son aquellas que retrasan el conocimiento del asunto principal
controvertido; en tal sentido, son las más conocidas y usadas. Las perentorias,
se distinguen a su vez en litis finatae y comunes. Las litis finitae son
aquellas que excluyen no sólo la acción ejercitada, sino también cualquier otro
proceso. Por tanto, para efecto de realizar un estudio detallado de la
excepción de mérito es pertinente precisar lo que debe entenderse por
conexidad, para ello tenemos que:
Los
artículos 502 y 503 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado,
señalan que: “Artículo 502. La conexidad es una excepción procesal que se opone
para lograr la acumulación de juicios diversos que guardan relación entre sí,
con el fin de que se resuelvan en una sola sentencia y por un mismo Juez.
Artículo 503. Existe conexidad y procede la acumulación en los siguientes
casos:
I.-
Cuando las acciones respectivas provengan de una misma causa, aún cuando sean
diferentes las personas que litigan y los bienes que sean objeto de las
demandas;
II.-
Cuando las personas y los bienes sean los mismos, aunque las acciones sean
diferentes;
III.-
Cuando las personas y las acciones sean las mismas, aunque los bienes sean
distintos;
IV.-
Cuando las acciones y los bienes sean los mismos, aunque las personas sean
distintas;
V.-
Siempre que la sentencia que haya de pronunciarse en un proceso, deba tener
efectos de cosa juzgada en otro;
VI.-
En los juicios de concurso, y
VII.-
En las sucesiones tratándose de acciones intentadas contra aquellas, por
cualquier persona, como heredera o legataria, y para que se le reconozca ese
carácter”. Bajo ese contexto, tenemos que la conexidad es una que por su propia
naturaleza, obedece a la acumulación de dos o más litigios distintos, sometidos
a procesos separados, pero que se vinculan por referirse a una misma causa, aun
cuando:
a)
sean diferentes las personas que litigan y los bienes que sean objeto de las
demandas;
b)
las personas y los bienes sean los mismos, aunque las acciones sean diferentes;
c)
las personas y las acciones sean las mismas, aunque los bienes sean distintos,
d)
las acciones y los bienes sean los mismos, aunque las personas sean distintas.
Pero siempre tramitados en la jurisdicción contenciosa, ya que su finalidad
reside en concentrar litigios distintos y, por economía procesal, resolverlos
conjuntamente en una sola sentencia, pues no debe perderse de vista que la
esencia de esta clase de jurisdicción consiste en que se ejerce inter invitos,
es decir, entre o sobre los que no estando de acuerdo tienen que acudir a
juicio a pesar suyo o contra su voluntad. Así, para evitar posibles
contradicciones, la acumulación permitirá al juzgador resolver los litigios en
una sola sentencia. Lo anterior en aras de proteger los principios de justicia
expedita, pronta, completa e imparcial. De ello, se sigue que la excepción de
mérito no se encuentra justificada por las razones de índole legal siguientes:
En
el presente caso, Remedios Delgado Ramos y Rubén Anzaldo Robles, opusieron
entre otras excepciones la de conexidad, respecto del expediente en que se
actúa y el expediente número 608/2015 de los del índice de este Juzgado,
relativo a las Diligencias de Ofrecimiento y Consignación de Pago de Pensiones Rentísticas,
promovido por la primera de las demandadas, a favor de Silvia Carranza
Carranza. En efecto, de las copias certificadas exhibidas por la parte actora,
del expediente número 608/2015 de los del índice de este Juzgado, y las cuales
producen pleno valor probatorio en términos de los artículos 267 fracción VIII
y 336 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado, se advierte que
mediante escrito de veintiocho de mayo de dos mil quince, Remedios Delgado
Ramos, en su carácter de arrendataria del local comercial ubicado en la planta
baja de la casa marcada con el número cuatrocientos de la Avenida Filomeno
Escamilla, Colonia Manuel Rivera Anaya, de esta ciudad, promovió diligencias de
ofrecimiento de pago seguidas de consignación a favor de Silvia Carranza
Carranza, en su carácter de arrendadora del inmueble antes descrito, respecto
de la renta del mes de abril de dos mil quince, por la cantidad de dos mil
quinientos pesos cero centavos moneda nacional. Bien, el ofrecimiento de pago
seguido de la consignación como una forma de liberarse de las obligaciones se
encuentra previsto en los artículos 1829 al 1838 del Código Civil para el
Estado, en particular, el numeral 1835 establece que una vez aprobada la
consignación por el Juez, la obligación queda extinguida con todos sus efectos;
sin que tales preceptos regulen la forma en que se llevará a cabo dicha
consignación, ni cuál es el trámite para obtener la declaratoria de aprobación,
empero el artículo 1832 remite expresamente al Código de Procedimientos Civiles
para el Estado, en cuyo capítulo XXIV, denominado "Preparación del
Juicio", se encuentra inmerso dentro de la sección III, que regula la
figura jurídica de la consignación, y prevé distintos supuestos y
procedimientos conforme a los cuales procede el depósito de la cosa o
consignación del dinero, de cuyo contenido se aprecia que la declaración de
liberación de la obligación procede a petición del deudor, o en su caso de no
haberse pronunciado resolución liberatoria, el deudor podrá excepcionarse
alegando tal cuestión en el juicio correspondiente, según se precisa en los
artículos 557 y 559 del ordenamiento legal en cita.
Con
base en ello, se concluye que las preliminares de consignación, sólo
constituyen actos previos al juicio, y no forman parte de un procedimiento
contencioso, sino de un procedimiento de jurisdicción voluntaria, pues comprenden
todos los actos en que, por disposición de la ley o por solicitud de los
interesados, se requiere la intervención de los tribunales, sin que esté
promovida ni se promueva cuestión alguna entre partes determinadas. Cuenta
habida, que los procedimientos de jurisdicción voluntaria son de mera
constatación o demostración de hechos o circunstancias en el que no es
legalmente posible ejercitar acciones respecto de las cuales proceda oponer
excepciones, puesto que ese procedimiento sólo es procedente cuando no se
plantea o suscita controversia alguna o conflicto entre partes determinadas y
al no existir controversia, tampoco puede haber procedimiento contencioso, el
cual es indispensable para que exista un juicio. Por ende, las diligencias de
consignación de pago, están consideradas por el código procesal civil, como un
procedimiento prejudicial, que desarrolla el posible sujeto de un juicio, como
actor o como demandado, para afianzar su derecho, pero sin que llegue a
integrarse la litis propia de los juicios, precisamente por la ausencia de
controversia. De esa suerte, las diligencias preliminares de consignación al
constituir actos previos al juicio y que no forman parte de un procedimiento
contencioso, es evidente que la excepción de conexidad, es improcedente, puesto
que como se dijo al inicio de esta resolución, dicho medio de defensa solo
procede cuando existen dos o más litigios distintos, sometidos a procesos
separados, pero que se vinculan por referirse a una misma causa. En tal virtud,
esta autoridad determina que no ha lugar a declarar la acumulación del presente
juicio, con el expediente número 608/2015 de los del índice de este Juzgado,
relativo a las Diligencias de Ofrecimiento y Consignación de Pago de Pensiones Rentísticas,
promovido por la primera de las demandadas, a favor de Silvia Carranza
Carranza, por tener tramites incompatibles. Tiene aplicación por analogía la
tesis cuyo rubro y texto es:
“EXCEPCION
DE CONEXIDAD DE CAUSA, IMPROCEDENTE CUANDO SE PIDE EN JUICIOS SEGUIDOS EN
DIVERSAS VIAS. De conformidad con el artículo 39 del Código de Procedimientos
Civiles, para que haya conexidad de causa se requiere que haya identidad de
personas y acciones aunque las cosas sean distintas, requisitos que deben ser
satisfechos en su integridad; por esa razón, aun cuando las partes en un juicio
de terminación de contrato de arrendamiento sean las mismas que en un diverso
juicio de desahucio, eso no es suficiente para acumular ambos juicios, ya que
las acciones son diferentes, teniendo cada una de ellas un motivo o razón
diverso, pues en tanto el desahucio se promueve por la falta de pago de rentas,
la terminación del pacto de locación es porque feneció el término convenido,
motivando vías diversas que impiden la acumulación de los autos”. Registro
digital: 204982. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Novena Época,
Materias(s): Civil. Tesis: I.3o.C.12 C. Fuente: Semanario Judicial de la
Federación y su Gaceta. Tomo I, Junio de 1995, página 447. Tipo: Aislada
Consecuentemente, al no haberse justificado la excepción de conexidad, se
procede al estudio de la acción principal de desocupación por terminación de
contrato de arrendamiento, pago de rentas y demás prestaciones.
IV.-
En acato a lo ordenado por el dispositivo 357 fracción III de la Ley Procesal
de la Materia, en concatenación con el contenido de las actuaciones judiciales
que integran la pieza de autos en estudio se procede a realizar la relación
breve y sintética de los planteamientos formulados por las partes. En este
sentido, del texto del escrito de demanda figura que la parte actora en esencia
manifestó los siguientes hechos: Que con fecha quince de agosto de dos mil
trece, en esta ciudad de Puebla celebró contrato de arrendamiento por escrito
en su calidad de arrendadora, con los señores Remedios Delgado Ramos, en calidad
de arrendataria y, Rubén Anzaldo Robles, en su calidad de fiador, respecto del
local comercial que se ubica en la casa marcada con el número cuatrocientos de
la avenida Filomeno Escamilla, colonia Manuel Rivera Anaya de esta ciudad de
Puebla, destinándose para uso comercial, como quedo acordado en la cláusula
segunda y cuarta. Asimismo, pactaron que el valor de la renta mensual sería de
dos mil quinientos pesos, cero centavos moneda nacional, que pagarían sin
excusa ni pretexto por mes adelantado, el día quince de cada mes; acordando la
vigencia del referido contrato por el término de un año forzoso. Continúa
narrando que, en la cláusula tercera, los contratantes acordaron que a su
vencimiento el día quince de agosto de dos mil catorce, si el arrendatario no
desocupaba por cualquier causa el inmueble, la renta aumentaría un treinta por
ciento, no implicando esto, novación o prórroga del contrato. No obstante que
el contrato de arrendamiento ha terminado y el arrendatario continúa ocupando
la localidad, no ha pagado el incremento a la renta, por lo que dentro de los
autos del expediente 608/2015 de los de este Juzgado, la señora Remedios
Delgado Ramos, promovió diligencias de ofrecimiento de pago en las que desde el
escrito de demanda acepta la celebración del contrato base de la acción y el monto
del precio de la renta acordado entre las partes, reconocimiento y declaración
de hechos propios ante autoridad judicial que se acreditan con las copias
certificadas del citado expediente. Por lo anteriormente expuesto, se ve en la
necesidad de promover el presente juicio a fin de que se le restituya la
posesión del inmueble de su propiedad. Los demandados Remedios Delgado Ramos y
Rubén Anzaldo Robles, en síntesis adujeron lo siguiente: Que es cierto la
celebración del contrato de arrendamiento que alude su contraria, sin embargo,
dicho contrato fue renovado de forma verbal con fecha quince de agosto de dos
mil catorce, hasta por cinco años más, por lo que en la fecha indicada, la
señora Silvia Carranza Carranza, en compañía de su esposo, el señor David González
Flores, este último ostentándose como el único dueño del inmueble, se
presentaron al interior del local comercial materia del presente juicio, mismo
que está abierto al público, encontrándose varias personas en su interior,
manifestando en presencia de ellas que estaban muy contentos porque les pagan
la renta de forma puntual, por lo que deseaban continuar con la relación
contractual y que renovarán el contrato a partir de ese mismo día, propiamente
el día quince de agosto de dos mil catorce y feneciendo el quince de agosto de
dos mil diecinueve, manifestado los actores que la pensión rentística no iba a
ser modificada, que se mantenía en la cantidad de dos mil quinientos pesos,
cero centavos moneda nacional, incluso los días de pago continuarán siendo los
días quince de cada mes. Alegan que dicha renovación de contrato se acredita
con las actuaciones del expediente 608/2015 de los del índice de este Juzgado,
de las que se desprende que a su escrito inicial de ofrecimiento de pago,
acompañó los recibos originales de arrendamiento correspondientes a los meses
de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de dos mil catorce y de los meses
de enero, febrero y marzo de dos mil quince. Asimismo, como se demuestra con
las actuaciones del citado expediente, la señora Silvia Carranza Carranza, ha
aceptado el pago y cobrado los depósitos realizados en su favor. Más aún, en
ningún momento ha manifestado su oposición a recibir las cantidades
depositadas, por lo que dice que se está ante un reconocimiento y aceptación
del pago en los términos que los mismos se realizan, propiamente la cantidad de
dos mil quinientos pesos, cero centavos moneda nacional, por concepto de
pensiones rentísticas del contrato vigente de arrendamiento que tienen renovado
de forma verbal. Expuesto lo anterior, es dable decir que el artículo 2261 del
Código Civil del Estado dispone:
“Arrendamiento
es el contrato por el cual una persona, llamada arrendador, concede a la otra
llamada arrendatario, el uso o goce de un bien por tiempo determinado mediante
un precio cierto”. Empero, de conformidad con el artículo 2318, fracción I del
Código civil, concatenado con el numeral 634 fracción I del Código de
Procedimientos Civiles ambos del Estado, el arrendamiento, entre otras causas,
puede terminar por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o en la ley,
o por estar satisfecho el objeto para el que fue arrendado; entonces, para
obtener sentencia favorable en este asunto se debe justificar básicamente los
siguientes elementos:
a).-
La existencia del contrato de arrendamiento aludido por la demandante, y;
b).-
Que a la fecha de presentación de la demanda el contrato hubiere fenecido.
En
ese orden de ideas, a fin de acreditar el primero de los elementos la
accionante exhibió el contrato de arrendamiento celebrado con data quince de
agosto de dos mil trece, entre Silvia Carranza Carranza, en su Poder Judicial
del Estado de Puebla al de la resolución emitida, según certificación que obra
en el expediente. El Suscrito Secretario, informa que el texto que precede,
corresponde calidad de arrendadora, Remedios Delgado Ramos en su calidad de
arrendataria y Rubén Anzaldo Robles, como fiador, respecto del local comercial
que se ubica en la casa marcada con el número cuatrocientos de la avenida
Filomeno Escamilla, colonia Manuel Rivera Anaya de esta ciudad de Puebla, con
una renta mensual de dos mil quinientos pesos, cero centavos moneda nacional,
que pagarían sin excusa ni pretexto por mes adelantado, el día quince de cada
mes; con una duración de un año forzoso para ambas partes, contados a partir
del quince de agosto de dos mil trece al quince de agosto de dos mil catorce,
pactando en caso de que el arrendatario no desocupare el inmueble arrendado, el
precio de la renta aumentaría en un treinta por ciento, sin que eso implicara
novación ni prorroga, como se desprende de las cláusulas primera, segunda y
tercera del contrato de mérito. Documental que al haber sido reconocida por los
demandados, hacen prueba plena en términos de los artículos 268 y 337 del
Código de Procedimientos Civiles para el Estado. Así, se encuentra satisfecho
el primer elemento de la acción. De igual manera, el segundo elemento se
encuentra satisfecho al tenor de la cláusula tercera, donde se pactó como
vigencia el término de un año a partir del quince de agosto de dos mil trece al
quince de agosto de dos mil catorce, término que a la fecha de la recepción de
la demanda en este Juzgado (catorce de abril de dos mil dieciséis) había
fenecido; por lo que de acuerdo a lo que establecen los artículos 2318,
fracción I del Código Civil y 634 fracción I del Código de Procedimientos
Civiles ambos del Estado, se declara probada la acción, y por ende, declarar
terminado el multicitado contrato de arrendamiento, por haberse cumplido el
plazo fijado para el mismo.
No
es óbice a lo que antecede que los demandados hayan ofrecido la prueba
testimonial a cargo de José Antonio Rodríguez Limón y Yolanda Caselin Barreda,
sin embargo, del análisis de la referida prueba testimonial se advierte que sus
declaraciones son ambiguas e imprecisas, dado que ambos atestes son omisos en
indicar los términos y condiciones en que se celebró la renovación del contrato
verbal de arrendamiento, así como la cantidad entregada por concepto de renta
y, más aun la segunda ateste no indica las circunstancias de lugar, y menos
refiere cual es el bien inmueble arrendado. De tal suerte, que con sus
declaraciones no se demuestra de manera fehaciente la existencia de los hechos
sobre los que depusieron, por lo que, si los testigos no coinciden tanto en lo
esencial como en lo incidental, pues se insiste no expresaron de manera clara y
precisa los hechos sobre los que dicen constarles, ante ello no se justifica la
verosimilitud de su presencia en el lugar de los hechos y que den razón fundada
de su dicho. Por tanto, las circunstancias antes anotadas nos llevan a la firme
convicción de que en la especie dichos testimonios tienen vicios que cuestionan
su credibilidad, por lo que en el ejercicio de las atribuciones que le otorga
al suscrito el artículo 347 del Código de Procedimientos Civiles para el
Estado, se le niega valor probatorio. Lo anterior, tiene apoyo en la tesis de
la Octava Época, con registro digital número 213923, emitido por el Segundo
Tribunal Colegiado del Décimo Primer Circuito, cuyo rubro y texto es:
“TESTIMONIAL
INEFICAZ. LO ES SI LOS DEPONENTES NO PRECISAN LAS CIRCUNSTANCIAS EN QUE
OCURRIERON LOS HECHOS QUE DECLARAN. El que en toda demanda se detallen los
hechos constitutivos de la acción ejercitada, precisando las circunstancias de
lugar, tiempo y modo en que acontecieron, no sólo es para que la demandada
pueda preparar su contestación y defensa, sino también para que las partes
ofrezcan o rindan las pruebas conducentes con esos hechos precisados; por
consiguiente, si los testigos presentados por el actor narran determinados
eventos en forma ambigua y general, sin indicar cómo, cuándo y dónde
ocurrieron, es claro que dicha testifical no merece eficacia demostrativa, por
no corroborar el lugar, tiempo y modo de esos hechos narrados en el libelo
inicial". Máxime que la presencia de los citados atestes no quedo relacionada
desde la narrativa de los hechos de la demanda, pues no basta la simple
afirmación de que ciertos eventos tuvieron lugar, para que ésta se corrobore
con el dicho de personas, cuya presencia en los hechos no quedó relacionada
desde que éstos fueron narrados. Lo anterior, tiene sustento en el criterio
jurisprudencial de la Décima Época, con registro digital número 2018190,
sustentado por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Sexto
Circuito, bajo el rubro y texto:
“SINE
ACTIONE AGIS. La defensa de carencia de acción o sine actiones agis, no
constituye propiamente hablando una excepción, pues la excepción es una defensa
que hace valer el demandado, para retardar el curso de la acción o retardarla y
la a legación de que el actor carece de acción, no entra en esa división. Sine
actione agis, no es otra cosa que la simple negación del derecho ejercitado,
cuyo efecto jurídico, solamente puede consistir en el que generalmente produce
la negación de la demanda, o sea, el arrojar la carga de la prueba al actor y
el de obligar al juez a examinar todos los elementos constitutivos de la
acción”. Asimismo, la excepción de falsedad, consistente en los hechos falsos
que narra la parte actora en su escrito inicial de demanda, es no probada, toda
vez que del análisis de las pruebas aportadas por la demandante, con el estudio
del escrito inicial de demanda, quedo plenamente demostrada la acción de
desocupación por terminación de contrato de arrendamiento, pago de rentas y
demás prestaciones. Luego entonces, toda vez que el contrato basal se
encontraba vencido a la fecha de presentación de la demanda, ello hace
procedente la acción de terminación, teniendo aplicación en lo conducente los
criterios siguientes:
"ARRENDAMIENTO.
SI AL DICTARSE LA SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA, CUALQUIERA QUE SEA LA FORMA
COMO SE OBTUVO LA PRÓRROGA DEL CONTRATO, YA CONCLUYÓ TANTO EL TÉRMINO FORZOSO
DE ÉSTE COMO EL DE AQUÉLLA, LOS TRIBUNALES NO SÓLO ESTÁN FACULTADOS PARA DECLARAR
PROCEDENTE LA ACCIÓN DE TERMINACIÓN, SINO TAMBIÉN LA DESOCUPACIÓN Y ENTREGA DEL
INMUEBLE, SIN QUE PUEDA ADUCIRSE ALTERACIÓN A LA LITIS DEL JUICIO NATURAL
(LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE PUEBLA). De conformidad con el artículo 2321 del
Código Civil para el Estado de Puebla, el inquilino que satisface los
requisitos ahí señalados, podrá gozar de la prórroga del contrato de
arrendamiento, hasta por tres años; tal beneficio puede hacerse valer en forma
independiente mediante juicio sumario civil, o bien como acción reconvencional
o como excepción, en el momento de contestar la demanda del juicio sumario de
terminación de contrato. De tal suerte que cualquiera que sea la forma como se
obtenga la prórroga del contrato de arrendamiento, si al dictarse la sentencia
de segunda instancia, ya concluyó tanto el término forzoso de éste, como el de
su prórroga, la que debe computarse a partir del vencimiento de la convención,
y no desde la fecha en que se decrete dicha prórroga, porque lo que se prorroga
es el término fijado en el contrato, y no un lapso indeterminado, los
tribunales no sólo están facultados para declarar procedente la acción de
terminación de contrato, sino también, como consecuencia lógica y necesaria, la
desocupación y entrega del bien inmueble materia del litigio, sin que con esa
decisión, pueda aducirse alteración de la litis fijada en el juicio
natural". Registro digital: 178065. Instancia: Tribunales Colegiados de
Circuito. Novena Época. Materias(s): Civil. Tesis: VI.1o.C.73 C. Fuente:
Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo XXII, Julio de 2005,
página 1380. Tipo: Aislada.
"ARRENDAMIENTO,
CASO EN QUE DEBE SOBRESEERSE. Al cesar los efectos de un contrato de
arrendamiento, ello trae como consecuencia que la cosa vuelva al arrendador.
Por tanto, si al dictarse la ejecutoria de amparo ya ha corrido el término del
contrato respectivo, y en su caso, la prórroga legal, es inconcuso que la
sentencia definitiva que ordena la desocupación de la localidad arrendada, no
afecta los intereses jurídicos del agraviado, sobreviniendo la causa de
improcedencia prevista por el artículo 73, fracción V de la Ley de Amparo, y
debe sobreseerse en el juicio con apoyo en el artículo 74, fracción III, de la
propia ley". Registro digital: 228020. Instancia: Tribunales Colegiados de
Circuito. Octava Época. Materias(s): Civil. Fuente: Semanario Judicial de la
Federación. Tomo III, Segunda Parte-1, Enero-Junio de 1989, página 118. Tipo:
Aislada.
“PAGO
O CUMPLIMIENTO, CARGA DE LA PRUEBA. El pago o cumplimiento de las obligaciones
corresponde demostrarlo al obligado y no el incumplimiento al actor”. En el
caso, se advierte que las rentas cuyo pago se demanda son las correspondientes
a partir del mes de agosto de dos mil catorce, más las que se sigan venciendo
hasta la total entrega y desocupación del inmueble, cada una por la cantidad de
dos mil quinientos pesos cero centavos moneda nacional, más el aumento del
treinta por ciento de cada una, al respecto es menester decir que las partes
contratantes en la cláusula tercera manifestaron que en caso de seguir ocupando
el inmueble, era su voluntad aumentar el precio de la renta en un treinta por
ciento; luego entonces, atendiendo a lo dispuesto en los artículos 1446, 1447,
1448, y 1495 del Código Civil del Estado, tenemos que cada uno de los
contratantes se obliga en la manera y términos en que aparezca que quiso
obligarse, lo cual implica que en ese tipo de contratos opera plenamente el
principio de exactitud en el cumplimiento de las obligaciones, pues la validez
y el cumplimiento de las mismas no pueden dejarse al arbitrio de uno de ellos;
por consiguiente, se debe tomar por concepto de renta mensual la cantidad de
dos mil quinientos pesos cero centavos moneda nacional más el aumento acordado
por las partes, esto es, más un treinta por ciento. En consecuencia, no
aportando la parte demandada prueba alguna a fin de justificar la liquidación
de las mismas, se le tiene por no demostrado el hecho positivo de pago, y en
tal virtud se condena a Remedios Delgado Ramos y Rubén Anzaldo Robles, al pago
de pensiones rentísticas generadas a partir de agosto de dos mil catorce hasta
el veintiuno de febrero de dos mil veinte, fecha en que se extinguió dicha
obligación, en virtud de que como se aprecia de las actuaciones que conforman
el incidente de lanzamiento, mediante diligencia de veintiuno de febrero de dos
mil veinte, se hizo entrega a la parte actora del bien inmueble arrendado, cada
una por la cantidad de dos mil quinientos pesos cero centavos moneda, más el
aumento del treinta por ciento, que serán cuantificadas en la etapa de
ejecución de sentencia al liquidar la misma, debiendo tomar en cuenta los
depósitos realizados en el expediente número 608/2015 de los del índice de este
Juzgado, relativo a las Diligencias de Ofrecimiento y Consignación de Pago de
Pensiones Rentísticas. Concerniente al pago de los intereses moratorios a razón
de la tasa legal, es dable decir que estos tienen una finalidad compensatoria
que constituye una indemnización en favor del arrendador y, toda vez que la
parte demandada no cumplió con su obligación de pagar la renta en la forma y
tiempo convenidos, en términos del artículo 2015 del Código Civil para el
Estado de Puebla, se les condena al pago de los intereses moratorios a razón
del dieciocho por ciento anual sobre cada pensión rentística adeudada,
generadas a partir de agosto de dos mil catorce hasta el veintiuno de febrero
de dos mil veinte. Tiene apoyo la anterior consideración en la jurisprudencia
cuyo texto y rubro dice:
“ARRENDAMIENTO.
CONDENA A CUBRIR INTERESES MORATORIOS POR LA EXTEMPORANEIDAD EN EL PAGO DE LAS
RENTAS (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE PUEBLA). El artículo 2007, fracción II, del
Código Civil para el Estado de Puebla, dispone: "La indemnización es
compensatoria o moratoria de acuerdo con las siguientes disposiciones: ... II.
La indemnización moratoria comprende los daños y perjuicios originados por el
retardo en el cumplimiento de la obligación."; y en los términos del
artículo 2009 del mismo ordenamiento: "Para que proceda la indemnización
moratoria es necesario que el deudor después de haber incurrido en mora, cumpla
la obligación o pague al acreedor la indemnización compensatoria.". Es
decir, como anota Braudy Lactinerie et Barde (citado por Manuel Borja Soriano,
Teoría General de las Obligaciones, página 99, Porrúa, México, 1960) "A la
indemnización que se debe al acreedor, en razón del simple retardo en la
ejecución se le llama indemnización moratoria porque es debida por la demora.
Es la evaluación en dinero del interés que el acreedor tenía en que la
obligación fuese ejecutada en la época en que debía serlo.". De esta
suerte, para que se justifique la condena a cubrir intereses moratorios, por la
falta de pago de las pensiones rentísticas, no es necesaria la prueba directa
de la causación de los daños y perjuicios, pues el solo hecho de la mora
determina la causación de estos últimos, dado que es obvio que el arrendador
pudo obtener réditos por el capital adeudado durante el tiempo de la mora. Por
esta razón, el artículo 2015 del ordenamiento en consulta establece que:
"Cuando en un contrato no se hubiere fijado algún interés, si por
sentencia debiera pagarse alguno, su tasa será el dieciocho por ciento
anual."; tasa esta que a falta de convenio expreso, es a la que debe
condenarse por concepto de intereses moratorios.” Registro digital: 184974.
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Novena Época. Materias(s): Civil.
Tesis: VI.3o.C. J/49. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta.
Tomo XVII, Febrero de 2003, página 790. Tipo: Jurisprudencia. Referente al pago
de daños y perjuicios debe decirse que los artículos 1956 y 1957 del Código
Civil del Estado, establecen que daño es la pérdida o menoscabo sufrido en el
patrimonio de una persona, en tanto que perjuicio es la privación de cualquier
ganancia licita, por tanto para que prospere la acción tendiente al cobro de
los daños y perjuicios, no basta con exigirlo, sino que aparte de que deben ser
consecuencia inmediata y directa de la falta de cumplimiento de una obligación,
también es necesario demostrar la existencia de los mismos, lo que no aconteció
en el sumario, pues la parte actora no ofrece prueba alguna a fin de
justificarlos. Acudiendo en apoyo de la anterior consideración, la tesis
sustentada por la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en
la Séptima Época, y publicada en el Semanario Judicial de la Federación,
Volumen 193-198, Cuarta Parte, visible a página 138; bajo el rubro y texto:
“DAÑOS
Y PERJUICIOS, PRUEBA DE LOS. No es suficiente la prueba del incumplimiento de
la obligación para que proceda la condena al pago de los perjuicios, pues debe
demostrarse la existencia de éstos, y para acreditar este extremo, es
indispensable que la parte actora pruebe que pudo haber obtenido las ganancias
que reclama y éstas no ingresaron en su patrimonio en virtud del incumplimiento
de la parte demandada”. Finalmente, tomando en consideración que la entrega y
desocupación del inmueble arrendado ha sido cumplida en el Incidente de
Lanzamiento, se declara sin materia dicha prestación, ordenando glosar el
referido incidente al principal para los efectos legales correspondientes. V.-
Ahora bien, en atención a lo resuelto en el considerando que antecede, se
determina que la acción reconvencional de otorgamiento y firma de la renovación
verbal del contrato de arrendamiento, ejercitada en contra de Silvia Valero Carranza
y David Montiel González, deviene improcedente, por los siguientes
razonamientos. Los actores reconvencionales Remedios Delgado Ramos y Rubén
Anzaldo Robles en suma manifestaron los siguientes hechos: Que con fecha quince
de agosto de dos mil trece, celebraron por escrito contrato de arrendamiento
con la señora Silvia Valero Carranza, respecto del local comercial que se ubica
en la casa marcada con el número cuatrocientos de la avenida Filomeno
Escamilla, colonia Manuel Rivera Anaya de esta ciudad de Puebla, por un año
forzoso, estableciendo como pago mensual la cantidad de dos mil quinientos
pesos, cero centavos moneda nacional. Narra que dicho contrato fue renovado de
forma verbal con fecha quince de agosto de dos mil catorce, hasta por cinco
años más, por lo que la fecha indicada, la señora Silvia Carranza Carranza, en
compañía de su esposo, el señor David Montiel González, este último
ostentándose como el único dueño del inmueble, se presentaron al interior del
local comercial materia del presente juicio, mismo que está abierto al público,
encontrándose varias personas en su interior, manifestando en presencia de
ellas que estaban muy contentos porque les pagan la renta de forma puntual, por
lo que deseaban continuar con la relación contractual y que renovarán el
contrato ya existente a partir de ese mismo día, propiamente el día quince de
agosto de dos mil catorce y el mismo terminaría el quince de agosto de dos mil
diecinueve, manifestado los actores que la pensión rentística no iba a ser
modificada, que se mantenía en la cantidad de dos mil quinientos pesos, cero
centavos moneda nacional, incluso los días de pago de dicha renta continuarán
siendo los días quince de cada mes; por lo que la señora Silvia Carranza
Carranza y su esposo el señor David González Flores, se comprometieron a que
con posterioridad llevarían ya redactado la renovación del contrato de
arrendamiento en los términos propuestos, por lo que le pagaron la renta de
dicho mes y esperaron durante los siguientes meses a que se los llevara para
firmarlo, situación que hasta la presente fecha no acontecido. Siguen
manifestando que ante la renovación del contrato, los actores reconvencionales
continuaron pagando la renta de forma puntual propiamente los días quince de
cada mes, como se acredita con las copias certificadas del expediente 608/2015
de los que se tramitan en este Juzgado, propiamente con la existencia de los
recibos de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre,
noviembre y diciembre de dos mil catorce y, de los meses de enero, febrero y
marzo de dos mil quince, todos por la cantidad de dos mil quinientos pesos,
cero centavos moneda nacional, con lo que se acredita que no hubo incremento en
la pensión rentística y, que la parte demandada reconvencional estuvo conforme
con ello. Que ante la negativa de los demandados reconvencionales de recibir la
renta, decidieron presentar dichos pagos ante un Juzgado a fin de prevenir
cualquier malentendido o responsabilidad a su persona, quedando dichos
depósitos y los consiguientes ante este juzgado en el expediente 608/2015.
Finalmente, manifiestan que de lo antes narrado y de las constancias que se
desprenden tanto del presente expediente sumadas a las constancias del
expediente 608/2015, se evidencia y acreditar la falsedad con que se conduce la
parte demandada reconvencional. Los demandados reconvencionales Silvia Carranza
Carranza y David González Flores, si bien es cierto que dieron contestación de
forma separada, también lo es que lo hicieron en los mismos términos, por lo
que se hace una síntesis conjunta: Que en ningún momento ha realizado la
renovación del contrato de arrendamiento respecto del local comercial que se
ubica en la casa marcada con el número cuatrocientos de la avenida Filomeno
Escamilla, colonia Manuel Rivera Anaya de esta ciudad de Puebla, así como
también es falso que los señores Remedios Delgado Ramos y Rubén Anzaldo Robles,
cumplieran con el pago puntual de las pensiones rentísticas, ya que ante la
negativa de la parte arrendataria de desocupar el inmueble arrendado al
concluir el término de un año forzoso de arrendamiento, el precio de la renta
mensual aumentaría un treinta por ciento en términos del contrato de fecha
quince de agosto de dos mil trece, por lo que dentro del expediente 608/2015 no
se encuentra cubierto el pago de las pensiones rentísticas con el
correspondiente aumento. Asimismo, refieren que es falso que les proporcionaran
recibos de dinero simple, ya que como lo manifiestan jamás ha sido su voluntad
renovar el contrato de arrendamiento, porque la arrendataria no cumplió
puntualmente con los pagos de las pensiones rentísticas ni con el
correspondiente aumento del treinta por ciento, por lo que reitera que jamás se
renovó dicho contrato y mucho menos se acordó que la pensión rentística
seguiría siendo por la cantidad de dos mil quinientos pesos, cero centavos
moneda nacional. Que en ningún momento han recibido cantidad alguna respecto de
los meses de enero, febrero y marzo de dos mil quince; así como también es
falso que se hayan presentado al inmueble materia del presente juicio y que les
prometieran la entrega de la renovación del contrato de arrendamiento, ya que
las visitas realizadas al inmueble arrendado fueron para exigirles la
desocupación del inmueble, ya que el contrato de arrendamiento había vencido y
ante la falta de pagos de las pensiones rentísticas, se encontraban en completo
desacuerdo a que su contraria siguiera ocupando el inmueble materia del
presente juicio. Por último, manifiestan que si bien es cierto que los señores
Remedios Delgado Ramos y Rubén Anzaldo Robles, han realizado algunos depósitos
en el expediente 608/2015, también es cierto que dichos depósitos no cubren con
el respectivo aumento del treinta por ciento, como lo establecieron en la
cláusula tercera del mencionado contrato de arrendamiento; por lo que ante la
negativa de la parte arrendataria de desocupar el inmueble materia del juicio,
tiene derecho a recibir los depósitos realizados ante este Juzgado, más el
respectivo aumento del treinta por ciento, sin que esto dé por hecho su
consentimiento para la renovación del contrato de arrendamiento. Ahora bien, en
principio es dable decir que un contrato de arrendamiento se considera
renovado, cuando el arrendador, por su propia voluntad, y a través de la
celebración de contratos sucesivos al que dio origen a la relación
arrendaticia, permite que el arrendatario continúe en el uso y goce de la
localidad arrendada, sin que hubiese sido privado de dicha posesión por alguna
causa, lo que implica una renuncia de aquél, al derecho que la ley le concede
para recuperar la posesión del inmueble arrendado, una vez concluido el límite
de tiempo máximo del que goza el inquilino para conservarla; sin embargo,
atendiendo a las circunstancias del caso concreto, es relevante decir que, al
ejecutarse el lanzamiento ha quedado sin efectos la acción reconvencional,
puesto que aquel al circunscribirse a la desocupación y entrega del inmueble
dado en arrendamiento, fundada en la falta de pago de rentas, deben
considerarse actos consumados irreparablemente, que no pueden tener carácter
retroactivo, puesto que a través del lanzamiento ejecutado con data veintiuno
de febrero de dos mil veinte, cobró el arrendador la disponibilidad del
inmueble materia del controvertido, evidenciando con ello la improcedencia de
la acción reconvencional. Lo anterior, tiene apoyo en lo conducente por
analogía jurídica la tesis sustenta por la extinta Tercera Sala de la Suprema
Corte de Justicia de la Nación, consultable bajo la nomenclatura:
"SOBRESEIMIENTO
POR CAMBIO DE SITUACION JURIDICA (LANZAMIENTO). Si los actos reclamados, que
tuvieron su origen en la providencia de lanzamiento promovida en un juicio de
rescisión de contrato de arrendamiento, han dejado de existir, y la
desocupación que se lleve a cabo de la casa arrendada, se fundará no en esa
providencia sino en la sentencia de segunda instancia que declaró la rescisión
del mencionado contrato, de ello se sigue que hubo cambio en situación jurídica
del procedimiento que motivó el amparo y que las violaciones que pudieron
haberse cometido en la aludida providencia, deben considerarse consumadas
irreparablemente, ya que de concederse el amparo, se dejaría sin efecto la
sentencia ejecutoriada que declaró la rescisión del contrato de arrendamiento;
por lo que en el caso se surte la causal de improcedencia prevista en la
fracción X del artículo 73 de la ley orgánica respectiva, lo que motiva el
sobreseimiento, en términos de la fracción III del artículo 74 de la propia
ley". Registro digital: 343689. Instancia: Tercera Sala. Quinta Época. Materias(s):
Civil. Fuente: Semanario Judicial de la Federación. Tomo CV, página 1976. Tipo:
Aislada Aunado a que la presentación de la demanda de terminación del contrato
y de entrega del inmueble, es una demostración evidente de la oposición del
arrendador para que el contrato se renueve.
“SENTENCIAS
CIVILES. CUANDO LA ACCIÓN INTENTADA ES IMPROCEDENTE, CARECE DE SENTIDO QUE SE
EXAMINEN LAS PROBANZAS APORTADAS PARA DEMOSTRAR LOS HECHOS CONSTITUTIVOS DE LA
MISMA. Si bien las autoridades están obligadas a examinar todas las constancias
que obran en el expediente, no menos es que este principio debe contemplarse de
acuerdo con la naturaleza del pronunciamiento que se emita, de donde se sigue
que si únicamente se considera que la acción es improcedente o que se trajeron
a colación aspectos que están fuera de la controversia, basta con que se
justifique jurídicamente tal postura, sin que en esta hipótesis se tenga que
hacer un estudio pormenorizado de las pruebas aportadas, que por lo mismo
quedan sin estudiar pues resultaría un contrasentido que por un lado se
sostuviera que la acción es improcedente y por el otro se diga que las
probanzas aportadas al juicio justifican o no los hechos constitutivos de esa
misma acción.”. Poder Judicial del Estado de Puebla al de la resolución
emitida, según certificación que obra en el expediente. El Suscrito Secretario,
informa que el texto que precede, corresponde 22 VI.- Finalmente, toda vez que
la parte demandada no obtuvo sentencia a favor, debe condenársele al pago de
los gastos y costas originadas con la tramitación del juicio, previa
justificación que de las mismas se realice, ello de conformidad con el artículo
420 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado. Por lo expuesto y
fundado, es de resolverse y se
R
E S U E L V E:
PRIMERO.
Esta autoridad fue competente para conocer del presente juicio.
SEGUNDO.
Se declara improcedente la excepción de conexidad del presente juicio con el
expediente número 608/2015 de los del índice de este Juzgado, relativo a las
Diligencias de Ofrecimiento y Consignación de Pago de Pensiones Rentísticas,
por tener tramites incompatibles.
TERCERO.
La actora Silvia Carranza Carranza, probó su acción de desocupación por
terminación de contrato de arrendamiento. Los demandados Remedios Delgado Ramos
y Rubén Anzaldo Robles, no justificaron sus excepciones.
CUARTO.
Se declara terminado el contrato de arrendamiento celebrado con data quince de
agosto de dos mil trece, por haberse cumplido el plazo fijado para el mismo.
QUINTO.
Se condena a los demandados Remedios Delgado Ramos y Rubén Anzaldo Robles, al
pago de pensiones rentísticas generadas a partir de agosto de dos mil catorce
al veintiuno de febrero de dos mil veinte, cada una por la cantidad de dos mil
quinientos pesos cero centavos moneda nacional más el aumento del treinta por
ciento sobre cada una, que serán cuantificadas en la etapa de ejecución de
sentencia al liquidar la misma, debiendo tomar en cuenta los depósitos
realizados en el expediente número 608/2015 de los del índice de este Juzgado,
relativo a las Diligencias de Ofrecimiento y Consignación de Pago de Pensiones
Rentísticas. Poder Judicial del Estado de Puebla al de la resolución emitida, según
certificación que obra en el expediente.
SEXTO.
Se condena a los demandados al pago de intereses moratorios a razón del
dieciocho por ciento anual sobre cada pensión rentística adeudada.
SEPTIMO.
Se absuelve a la parte demandada a la entrega del inmueble arrendado, y al pago
de daños y perjuicios, por los razonamientos vertidos en la parte considerativa
de la presente resolución.
OCTAVO.
Se declara improcedente la acción reconvencional de otorgamiento y firma de la
renovación verbal del contrato de arrendamiento, promovida por Remedios Delgado
Ramos y Rubén Anzaldo Robles, en contra de Silvia Carranza Carranza y David González
Flores.
NOVENO.
Se ordena glosar el incidente de lanzamiento al principal para los efectos
legales correspondiente.
DÉCIMO.
Se condena a los demandados al pago de gastos y costas.
NOTIFÍQUESE
A LAS PARTES LA PRESENTE SENTENCIA EN TÉRMINOS DE LEY.
Así
lo resolvió y firma en definitiva el Juez Primero Especializado en Materia
Civil y Especializado en Extinción de Dominio de los de esta Capital Abogado
HELMO MAYORAL BELLO, ante la Secretaria que autoriza, Abogada MARÍA PAULA
ISABEL MARTÍNEZ ATENCO. DOY FE. EXP. 346/2016
