Razón de cuenta. En cinco de diciembre de dos mil dieciocho,
doy cuenta a la ciudadana Jueza del Distrito Judicial de Xicotepec de Juárez,
Puebla, con el expediente 708/18, para dictar sentencia definitiva correspondiente.
Conste.
LICENCIADA VELIA ISLAS SOLÍS TORRES
SECRETARIA DE ACUERDOS PAR
EXPEDIENTE: 708/2018
SENTENCIA DEFINITIVA
JUICIO: ORAL SUMARÍSIMO DE RESCISIÓN Y DESOCUPACIÓN POR
FALTA DE PAGO DE PENSIONES RENTÍSTICAS ADEUDADAS.
ACTORA: LEONILA PAREDES GARCÍA
DOMICILIO AD LITEM: CALLE ZARAGOZA NUMERO DOSCIENTOS
TREINTA Y SIETE DENTRO DE XICOTEPEC DE JUÁREZ, PUEBLA.
ABOGADOS PATRONOS: VICTOR HUGO MIAZ SERRANO Y JANET CRUZ
LEÓN
DEMANDADO: ERNESTO PAREDES GARCÍA.
XICOTEPEC DE JUÁREZ, PUEBLA, CINCO DE DICIEMBRE DE DOS MIL
DIECIOCHO.
VISTOS los autos para dictar sentencia definitiva dentro
del presente juicio 708/2018 relativo al ORAL SUMARÍSIMO DE RESCISIÓN Y
DESOCUPACIÓN POR FALTA DE PAGO DE PENSIONES RENTÍSTICAS ADEUDADAS, promovido
por LEONILA PAREDES GARCÍA, por su propio derecho, en contra de ERNESTO PAREDES
GARCÍA, como arrendatario, se procede a su estudio, en los siguientes términos:
R
E S U L T A N D O:
1.- Por escrito presentado en la Oficialía Común de Partes
de este Juzgado, el catorce de agosto de dos mil dieciocho, LEONILA PAREDES GARCÍA, ocurrió ante esta
Autoridad Jurisdiccional, demandando a ERNESTO PAREDES GARCÍA, en su calidad d
arrendatario, la RESCISIÓN Y DESOCUPACIÓN POR FALTA DE PAGO DE PENSIONES
RENTÍSTICAS ADEUDADAS, basándose en los hechos que de su escrito inicial de demanda
se deducen mismos que se dan por reproducidos en obvio de repeticiones innecesarias
como si a la letra se insertaran.
2.- Mediante proveído de quince de agosto de dos mil
dieciocho, previa declaración de parte de este Tribunal y reconocimiento de
capacidad, personalidad, legitimación activa e interés jurídico de la actora,
fue admitida a trámite al juicio propuesto, ordenando citar las partes a la audiencia de conciliación.
3.- En diecinueve de septiembre de dos mil dieciocho, tuvo
lugar la audiencia de conciliación, misma que se dio por fracasada, ordenándose
el emplazamiento en el recinto judicial.
4.- El quince de octubre de dos mil dieciocho, en atención de
que el demandado, no dio contestación a la demanda instaurada en su contra, se
le tuvo por contestada en sentido contrario, se procedió a la preparación del
material de convicción aportado por las partes, señalando día y hora para el
desahogo de la audiencia de recepción de pruebas, alegatos y citación para
sentencia.
5.- El día veintinueve de octubre de dos mil dieciocho, se llevó
a cabo la audiencia trifásica, desahogándose el material demostrativo que por
su naturaleza lo amerite y hecho lo anterior, se procedió a escuchar los
alegatos formulados por los comparecientes, citando a las partes para oír
sentencia definitiva.
C O N S I D E R A N D O:
I.- OBJETO DE LA SENTENCIA.- La presente sentencia, de
conformidad con lo dispuesto por el artículo 352 del Código Adjetivo Civil del
Estado, versara sobre la acción deducida mas no así por las excepción alguna,
en razón de no haber sido opuesta alguna, por el demandado, al no haber
comparecido a juicio.
II.- APRECIACIÓN OFICIOSA PARA DETERMINAR SI QUEDARON
SATISFECHAS LAS CONDICIONES GENERALES DEL PROCEDIMIENTO.- Con apego en lo
previsto en lo dispuesto en el dispositivo legal 353 del Código Adjetivo Civil
del Estado, toda vez que el procedimiento es de orden público, su observancia se
hace oficiosa, por lo que al haberse precluido todas y cada una de las etapas
procesales que permiten al gobernado una adecuada y oportuna defensa previa al
acto privativo, debe declararse que se cumplieron las formalidades esenciales
del procedimiento.
III.- ANÁLISIS OFICIOSO DE LOS PRESUPUESTOS PROCESALES.-
Antes de abordar el estudio de la acción, en términos de lo previsto en el artículo
353 del Código Adjetivo Civil del Estado, de oficio se procede a estudiar si
quedaron satisfechos los presupuestos procesales que la ley establece, en su artículo
99, del mimo ordenamiento.
A).- LA COMPETENCIA.- Este órgano judicial es competente
para conocer del presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo
108 fracción VIII del Código Adjetivo Civil del Estado con relación al 39
fracción I la Ley Orgánica del Poder Judicial del Estado, toda vez que el bien
inmueble materia del arrendamiento pertenece a esta jurisdicción.
B).- CAPACIDAD.- La capacidad de la accionante, está
debidamente justificada, en virtud de ser una persona mayor de edad que se
encuentra en pleno uso de su capacidad de goce de ejercicio, en términos de lo
establecido en el artículo 38 del Código Civil para el Estado de Puebla.
C).- PERSONALIDAD.- la personalidad de la demandante, está
debidamente acreditada, toda vez que interviene en el juicio por derecho
propio. Lo que se sustenta en el artículo 103 del Código de Procedimientos
Civiles para la entidad federativa.
D).- LEGITIMACIÓN.- La actora, con base en lo previsto en
el artículo 104 del Código procesal Civil para el Estado, esta legitimada para
ejercer la acción que propuso, en virtud de la calidad de arrendadora que tiene.
E).- PRESENTACIÓN DE UNA DEMANDA FORMAL Y SUSTANCIALMENTE
VÁLIDA.- La demanda que presento la accionante, cumple con los requisitos
formales que establece el artículo 194 del Código Adjetivo civil, razón por la
cual es válida.
Satisfechos los presupuestos procesales que contempla el
Ordenamiento Procesal Civil Local, al no haber reclamación pendiente que analizar,
se procede al estudio del fondo del asunto.
IV.- SINOPSIS
DE LA DEMANDA.- 1.- Con fecha uno de diciembre de dos mil trece en Piedras Negras, Jalpan, Puebla, celebramos contrato de arrendamiento por escrito, la
actora en su calidad de arrendadora, y el señor ERNESTO PAREDES GARCÍA en
su calidad de arrendatario respecto del
bien inmueble que se identifica como el sito en calle Lindoro Hernández sin número de Piedras
Negras, municipio de Jalpan, Puebla, con las siguientes medidas y colindancias
al norte mide 4 metros con 51 centímetros y colinda con propiedad de José Duran
Paredes; al sur mide 4 metros 79 centímetros
y colinda con propiedad de General Lindoro Hernández; al oriente mide 18
metros colinda con propiedad de Hortencia Paredes Chávez; al poniente mide 18
metros y colinda con propiedad del señor Mateo Cruz Santos, tal y como consta en la cláusula primera.
2.- En
la cláusula segunda del documento base de mi acción se pactó que el valor de la renta
mensual del inmueble sería de $ 1000.00 (UN MIL PESOS CERO CENTAVOS MONEDA
NACIONAL) que pagaría el arrendatario sin excusa ni pretexto en los primeros
cinco días de cada mes, en el domicilio que señalaron las partes.
3.-Acordando
las partes que la vigencia del referido contrato de arrendamiento sería por el
término de cinco años. Lo anterior en términos de la cláusula tercera del contrato base de la acción.
4.- Siendo el caso de que el arrendatario ha dejado de
pagar a partir del mes de marzo de dos mil dieciocho y que el hoy demandado no
me ha entregado el bien inmueble motivo del arrendamiento, ha dejado de pagar
las rentas que corresponden a los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de dos mil dieciocho, según la
cláusula segunda.
5.- Por lo
anteriormente expuesto y en virtud de que la conducta omisa del hoy
demandado de entregarme el bien inmueble arrendado y de abstenerse a pagar la
renta en el tiempo y forma convenidos se encuentre entre las que dan causa a la
desocupación y entrega del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento;
no obstante de haber sido requerido por mí de cumplir con lo pactado. Es por lo
que me veo en la necesidad de promover el presente juicio.
V.- DE LA
REBELDÍA DEL DEMANDADO.- El enjuiciado ERNESTO PAREDES GARCÍA, no compareció a
juicio, no obstante estar debidamente emplazado, como se desprende de autos. En
este sentido, se tuvo por contestada la demanda en sentido negativo,
continuando con el curso del procedimiento.
VI.- VALORACIÓN
DEL MATERIAL PROBATORIO ADMITIDO A LA DEMANDANTE.- Para acreditar los hechos
constitutivos de su acción, LEONILA PAREDES GARCÍA, desahogo en juicio, los
siguientes medios de convicción:
LA DECLARACIÓN DE PARTES SOBRE HECHOS PROPIOS Y AJENOS, a cargo
de ERNESTO PAREDES GARCÍA, que se desahogó en la audiencia trifásica, al tenor
de las preguntas que fueron calificadas de legales y que formulo en audiencia y
que se dan pro reproducidas en obviedad de repeticiones, medio de prueba que se le concede pleno valor
probatorio en términos de lo dispuesto por los diversos 249, 261, 332 y 333 del
Código Adjetivo Civil, y se le toman en cuenta en las manifestaciones que lo
perjudican.
LA DOCUMENTAL PÚBLICA.- Consistente en todo lo actuado en
el juicio, que tiene valor probatorio pleno, de acuerdo con lo que establece el
artículo 336 del Código de Procedimientos Civiles del Estado.
LA DOCUMENTAL PRIVADA.- Consistente en el contrato privado de
arrendamiento de fecha uno de diciembre de dos mil trece, celebrado entre LEONILA
PAREDES GARCÍA en su carácter de arrendadora y ERNESTO PAREDES GARCÍA, en su
calidad de arrendatario, respecto del bien inmueble sito en calle General
Lindoro Hernández sin número de Piedras Negras, Jalpan, Puebla; acto jurídico en
el que se pactó como duración cinco años forzosos y como precio de renta de $1,
000.00 (Un mil pesos cero centavos moneda nacional), que debía ser pagada del
primero al quinto día de cada mes.
Medio demostrativo que tiene plena eficacia probatoria al
no haber sido objetada por las partes; con plena eficacia probatoria en términos
del numeral 337 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Puebla.
Documental que fuera reconocida por la parte demandada
mediante diligencia de fecha trece de julio de dos mil doce, quien al no
comparecer no obstante estar debidamente citada a la misma y firma el contrato
de arrendamiento de uno de enero de dos mil doce.
LA DOCUMENTAL PRIVADA, consistente en cinco recibos de
arrendamiento, correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio y
julio de dos mil dieciocho.
Medio demostrativo que tiene plena eficacia jurídica al no
haber sido objetada por las partes; con plena eficacia probatoria en términos del
artículo 337 del Código de Procedimientos Civiles del Estado.
EL RECONOCIMIENTO DE CONTENIDO Y FIRMA.- A cargo de ERNESTO
PAREDES GARCÍA, medio probatorio que fue desahogado en la audiencia trifásica y
tenerlo por reconocido del contenido y firma del contrato privado de
arrendamiento de fecha uno de diciembre de dos mil trece, con los resultados
que fueron asentados y que se dan por reproducidos en obviedad de repeticiones;
medio de prueba que alcanza valor probatorio pleno, en términos de los artículos
294, 295, 332 y 337 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado.
LA PRESUNCIONAL LEGAL Y HUMANA, con valor probatorio pleno en
cuanto a su contenido en términos del artículo 350 y 351 del Código de
Procedimientos Civiles.
VII. PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.- Para proceder al estudio de
la acción intentada, en primer lugar se debe interpretar el clausulado del
contrato fundatorio de la acción, en términos del artículo 1495 del Código
Civil para el Estado de Puebla, que dice: “Si las palabras de un contrato son
claras y no dejan lugar a duda sobre la intención de los contratantes, se estará
al sentido literal de sus cláusulas”.
Con base en la fundamentación anterior, teniendo al avista
el contrato celebrado entre LEONILA PAREDES GARCÍA en su carácter de
arrendadora y ERNESTO PAREDES GARCÍA, en su calidad de arrendatario, respecto
del bien inmueble sito en calle General Lindoro Hernández sin número de Piedras
Negras, Jalpan, Puebla; acto jurídico en el que se pactó como duración cinco
años forzosos y como precio de renta de $1, 000.00 (UN MIL PESOS CERO CENTAVOS
MONEDA NACIONAL), que debía ser pagada del primero al quinto día de cada mes,
debe elucidarse que sin lugar a dudas se trata de un contrato de arrendamiento,
entendiéndose por este de acuerdo al diverso 2261 del mismo cuerpo legal
invocado, el contrato por el cual una persona llamada arrendador, concede a la
otra llamada arrendataria, el uso o goce de un bien por tiempo determinado
mediante un precio.
Lo antes argumentado es así, pues del documento basal, se
advierten los elementos esenciales de ese contrato como son:
1)
El consentimiento de
las partes que se encuentra exteriorizado a través de sus firmas autógrafas que
en la causa no fueron objetadas en el juicio.
2)
El objeto materia del
contrato, siendo el bien inmueble que se identifica como el sito en calle General
Lindoro Hernández sin número de Piedras Negras, Jalpan, Puebla.
3) El precio cierto por concepto de renta mensual que es la cantidad
de $1,000.00 (UN MIL PESOS CERO CENTAVOS MONEDA NACIONAL).
4) La vigencia del contrato que fue de cinco años forzosos, a partir
de la fecha de celebración del acto jurídico (Uno de diciembre de dos mil
trece), y
5) La formalidad por escrito en términos del imperativo 2269 de la Legislación
Sustantiva Civil Local.
Demostrada que fue la existencia y los elementos del
contrato en que se funda la acción, debe hacerse notar que la fecha de presentación
de la demanda, el acto jurídico se dio por fenecido por falta de pago de
rentas, como lo estipularon en la cláusula octava de dicho contrato de
arrendamiento, por lo tanto, las obligaciones en el contenidas como son el pago
de rentas y la restitución del inmueble arrendado se hacen exigibles como se
comprueban a continuación.
VIII.- SENTIDO DEL FALLO.- Por lo antes expresado, tomando
en consideración que la existencia del contrato de arrendamiento y la exigibilidad
de sus obligaciones, son los únicos dos elementos que corresponden probar a la
demandante LEONILA PAREDES GARCÍA, y en
la causa civil han quedado satisfechos; en consecuencia, lo procedente será declarar
´probada la acción intentada.
Por lo que, al haberse rescindido el contrato de
arrendamiento por falta de pago de pensiones rentísticas, celebrado entre LEONILA
PAREDES GARCÍA en su carácter de arrendadora y ERNESTO PAREDES GARCÍA, en su
calidad de arrendatario, respecto del bien inmueble sito en calle General
Lindoro Hernández sin número de Piedras Negras, Jalpan, Puebla; acto jurídico en
el que se pactó como duración cinco años forzosos y como precio de renta de $1,
000.00 (UN MIL PESOS CERO CENTAVOS MONEDA NACIONAL), en términos del artículo
2290 fracción III del Código Civil para el Estado de Puebla, se condena al
arrendatario ERNESTO PAREDES GARCÍA, a la desocupación y entrega del bien
inmueble materia de la presente Litis y que se encuentra descrito en líneas anteriores,
lo que deberá hacer en el término de tres días que se contaran, a partir del día
siguiente a aquel en que sea declarada ejecutoriada la presente sentencia, bajo
el apercibimiento que en caso de no hacerlo, se procederá a su lanzamiento con
el auxilio de la fuerza pública, autorizando el rompimiento de chapas y
cerraduras.
IX.- CONDENACIÓN EN COSTAS. Como la parte demandada no
obtiene sentencia favorable en el presente juicio, entonces, de conformidad con
lo que establece el artículo 639 del Código Adjetivo Civil del Estado, se le
condena a pagar a favor de la parte actora, las costas causadas con la
tramitación del presente juicio, mismas que serán cuantificadas en ejecución de
sentencia.
De igual manera, en términos de las cláusulas décima segunda, del contrato inquilinario se condena al demandado para que una vez desocupado
el inmueble arrendado exhiban ante este juzgado los recibos finiquitos
correspondientes de los servicios con que cuenta el inmueble arrendado y de no
hacerlo, la accionante por su representación tendrá expedito su derecho para
cuantificarlos en ejecución de sentencia.
Por lo anteriormente expuesto y fundado, es de resolverse:
R E S O L U T I V O S:
PRIMERO. La suscrita Jueza ha sido competente para conocer
y fallar el presente Juicio en primera instancia.
SEGUNDO. Por los argumentos expresados en la parte
considerativa de este fallo, se declara que LEONILA PAREDES GARCÍA, probó su acción,
en tanto que el demandado ERNESTO PAREDES GARCÍA, no compareció a juicio.
TERCERO. Se declara rescindido el contrato de arrendamiento
de uno de diciembre de dos mil trece, celebrado entre LEONILA PAREDES GARCÍA en
su carácter de arrendadora y ERNESTO PAREDES GARCÍA, en su calidad de arrendatario,
respecto del bien inmueble sito en calle General Lindoro Hernández sin número de
Piedras Negras, Jalpan, Puebla.
Se condena al arrendatario ERNESTO PAREDES GARCÍA, a la desocupación
y entrega del bien inmueble materia de la presente Litis y que se encuentra
descrito en líneas anteriores, lo que deberá hacer en el término de tres días que
se contaran, a partir del día siguiente a aquel en que sea declarada ejecutoriada
la presente sentencia, bajo el apercibimiento que en caso de no hacerlo, se procederá
a su lanzamiento con el auxilio de la fuerza pública, autorizando el
rompimiento de chapas y cerraduras.
CUARTO. Se condena al demandado ERNESTO PAREDES GARCÍA, a
pagar a favor de la actora LEONILA PAREDES GARCÍA, las rentas a razón de $1,
000.00 (UN MIL PESOS CERO CENTAVOS MONEDA NACIONAL), a partir del mes de marzo
del año dos mil dieciocho, hasta la total desocupación del bien inmueble, en términos
del considerando “VIII” de la presente resolución.
QUINTO. Se condena a ERNESTO PAREDES GARCÍA, en su calidad
de arrendatario, en razón de que dejo de pagar las pensiones rentísticas a
partir del mes de marzo de dos mil dieciocho, en términos de lo convenido en la
cláusula QUINTA del contrato de arrendamiento de fecha uno de diciembre de dos
mil trece, al pago de la cantidad que resulte de 15% sobre el importe de cada
renta adeudada por la falta de pago de las pensiones rentísticas, hasta la desocupación
y entrega del inmueble materia de la presente Litis, a favor de la actora LEONILA
PAREDES GARCÍA.
SEXTO. Se condena al demandado para que una vez desocupado
el inmueble arrendado exhiban ante este juzgado los recibos finiquitos
correspondientes de los servicios con que cuenta el inmueble arrendado y de no
hacerlo, la accionante por su representación tendrá expedito su derecho para
cuantificarlos en ejecución de sentencia.
SÉPTIMO. Se condena a la parte demandada al pago de gastos
y costas causadas con la tramitación de este juicio.
NOTIFIQUES
EN TÉRMINOS DE LEY.
Así
lo sentenció y firma la ciudadana Maestra en Derecho MARÍA DEL ROSARIO SÁNCHEZ
AGUILERA, Jueza de lo Civil de este Distrito Judicial, ante la ciudadana
Secretaria de Acuerdos, Licenciada VELIA ISAÍAS SOLÍS TORRES, quien autoriza y
da fe.
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