REGLAMENTO DEL CONDOMINIO
“TIANGUIS DE CALZADO GARCIA Y GARCIA" SOCIEDAD ANONIMA DE CAPITAL VARIABLE
INDICE
Págs.
CAPÍTULO PRIMERO
Derechos y Obligaciones de los Propietarios ------------------------------------2
INCISO I
Respecto a las áreas de propiedad exclusiva ------------------------------------4
INCISO II
Respecto a los bienes comunes -------------------------------------------------6
INCISO III
Respecto a las cuotas y aportaciones -------------------------------------------6
CAPÍTULO SEGUNDO
De la administración del edificio -------------------------------------------------7
CAPÍTULO TERCERO
Asamblea de los Propietarios ---------------------------------------------------9
CAPÍTULO CUARTO
Daños y prejuicios -------------------------------------------------------------11
CAPÍTULO QUINTO
Resolución de conflictos -------------------------------------------------------12
ARTÍCULO 1º.- El presente Reglamento se expide en cumplimiento al artículo ciento veinte del Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Puebla.
CAPÍTULO PRIMERO
DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS
ARTÍCULO 2º.- DISPOSICIONES PRELIMINARES.- Para los efectos del Régimen de Condominio “Tianguis de Calzado García y García” Sociedad Anónima de Capital Variable, se establecen para efectos explicativos, las definiciones siguientes:
ÁREA COMÚN.- Significará aquellas porciones de la propiedad respecto a las cuales todos los propietarios tienen un derecho común proporcional indivisible.
ÁREA EXCLUSIVA.- Significará el terreno de uso exclusivo o privado con la participación proporcional sobre el área común, la que le es inseparable.
ASAMBLEA.- significa la reunión de los propietarios debidamente convocados al efecto.
BIENES COMUNES.- Se referirá a aquellos bienes respecto de los cuales todos los propietarios tengan un derecho común proporcional indivisible.
DERECHO COMÚN.- Significará el derecho proporcional de cada propietario sobre los bienes y áreas comunes, determinado con forme al porcentaje de indiviso que represente su área exclusiva en los términos de la Escritura Constitutiva.
DESIGNACIÓN DE ÁREAS EXCLUSIVAS.- Significará la identificación de las mismas por medio de números letras o combinaciones de los mismos o cualquiera otra designación que se adopte.
ESCRITURA CONSTITUTIVA.- Significará la escritura que contiene la Declaración de Constitución de Régimen de Propiedad en Condominio.
GASTOS COMUNES.- Significará las cantidades necesarias para cubrir los gastos de Administración y mantenimiento, conservación y operación de bienes comunes y servicios generales y una reserva razonable para tales propósitos.
CÓDIGO CIVIL.- Se entenderá como al Código civil vigente para el Estado de Puebla, en sus disposiciones relativas, en su capítulo Décimo, y demás relativos.
OCUPANTE O USUARIO.- Toda persona física o moral que por cualquier circunstancia use u ocupe todo o en parte alguna área exclusiva o de los bienes o servicios comunes.
ADMINISTRADOR.- Será la persona física o moral que llevará a cabo las actividades operativas del desarrollo, de conformidad con las facultades y atribuciones que al efecto determine la Asamblea en los términos de este reglamento.
PARTICIPACIÓN.- Significa el valor de cada área exclusiva y el porcentaje que resulte de este último valor en relación al valor total que comprende todo el inmueble. La participación servirá de base para determinar cuantitativamente en cualquier aspecto, los diversos derechos y obligaciones de los propietarios en el desarrollo o proyecto. El valor ha quedado determinado en la sección de la Escritura Constitutiva. (Anexo B)
PLANO.- Significa y se referirá al general, que comprende la totalidad del desarrollo o proyecto.
PROPIETARIO.- Por este concepto se reconoce a quien tenga ese carácter en el Condominio en los términos del Código Civil del Estado de Puebla, o quien sea acreditado ante el Administrador como promitente comprador o que por cualquier título legal sea titular de derechos de propiedad sobre áreas exclusivas.
ARRENDADOR.- Persona física o moral que arrienda un espacio dentro del Condominio (inquilino).
El presente Reglamento es de observancia obligatoria, para todos los propietarios, ocupantes y usuarios del Condominio “Tianguis de Calzado García y García” Sociedad Anónima de Capital Variable.
Para todo lo no previsto expresamente en las definiciones a que se refiere el artículo anterior, deberá tomarse en cuanta lo que establece el Código Civil vigente para el Estado de Puebla.
ARTÍCULO 3º.- Los propietarios sin menoscabo de lo señalado en la Ley, tendrán de manera enunciativa y no limitativa los siguientes DERECHOS:
I.- El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble y sus accesorios, por lo que no podrá ser enajenable, gravable o embargable separadamente de la unidad de propiedad exclusiva.
II.- Cada propietario, salvo acuerdo de asamblea, podrán usar los bienes comunes descritos en el Inciso II del Capítulo Primero, y gozar de los servicios e instalaciones generales conforme a su naturaleza y destino originales, sin restringir o hacer más oneroso el derecho de los demás, pues de lo contrario se hará acreedor a las sanciones previstas en este Reglamento; sin perjuicio de las responsabilidades del orden civil o penal en que pueda incurrir.
III.- Queda restringido el uso de bienes de propiedad municipal, salvo autorización del Ayuntamiento.
IV.- Integrar al comité de administración, cuando reúna los requisitos que enuncia el Reglamento.
V.- Cuando un propietario no ejerza sus derechos o renuncie a usar determinados bienes comunes, no serán transferibles a otro condómino y seguirá sujeto a las obligaciones y prohibiciones que le impone este Reglamento, la Ley y demás disposiciones legales aplicables.
VI.- El propietario puede usar, gozar y disponer de su área de propiedad exclusiva, con las limitaciones de la Ley, este Reglamento y el Reglamento Interno que plasme las normas de convivencia.
VII.- Aquellos plasmados en el Reglamento Interno como normas de convivencia del condominio y que por disposición de la autoridad o acuerdo de asamblea se les confiera.
VIII.- Asistir a las asambleas con derecho a voz y voto, excepto cuando sea suspendido del derecho de voto. Por ser sancionado de acuerdo a este Reglamento podrá asistir únicamente con voz.
IX.- Proponer a la asamblea el cambio de administrador, cuando éste no participe debidamente con el compromiso adquirido y existan constancias suficientes para que la Asamblea pueda solicitarlo.
ARTÍCULO 4º.- Los propietarios, sin menoscabo de lo señalado en la Ley, tendrán de manera enunciativa y no limitativa, las siguientes OBLIGACIONES:
I.- Cada propietario usará su área de propiedad exclusiva en forma ordenada y tranquila, no podrán en consecuencia destinarla a usos contrarios a su destino, ni hacerla servir a otros objetos que los contenidos expresamente en su escritura.
II.- Aportar puntualmente las cuotas para el mantenimiento, administración y para la realización de obras específicas que se acuerden en asamblea.
III.- Respetar a los demás integrantes del Condominio tanto física como verbalmente, así como las áreas comunes y de uso exclusiva, de igual forma al administrador y en la Asamblea.
IV.- Realizar las faenas o actividades acordadas en asambleas y de beneficio común. A efecto de cumplir éstas y otras obligaciones, cuando el propietario no pueda asistir deberá enviar a un representante a las actividades acordadas, para que en su nombre las haga.
V.- Realizar a su cargo de manera inmediata las reparaciones que se generen por un desperfecto en su área de propiedad exclusiva y que afecte los derechos demás propietarios.
VI.- Participar en las asambleas que convoque y avisar al Administrador de su cambio de domicilio a efecto de tener actualizado el padrón.
VII.- Los propietarios que no utilicen el área de propiedad exclusiva deberán dar mantenimiento a la misma y aportar las cuotas que en asamblea se determinen.
VIII.- Asistir a las asambleas con derecho a voz y voto, excepto cuando sea suspendido de este último, por haber sido sancionado de acuerdo a este Reglamento.
IX.- Dar cumplimiento a los acuerdos tomados en asamblea independientemente de la postura del propietario, aun cuando este último no haya asistido o habiendo estado presente estuviese en desacuerdo y limite sus obligaciones.
X.- Respetar y cumplir la Ley, Reglamento General y el Reglamento Interno donde se plasmen las normas de convivencia, así como las demás disposiciones normativas de carácter municipal.
ARTÍCULO 5º.- Los propietarios, sin menoscabo de lo señalado en la Ley, tendrán de manera enunciativa y no limitativa, las siguientes PROHIBICIONES:
I.- Realizar obras, edificaciones, o modificaciones en el interior de su área de propiedad exclusiva, que pueden perjudicar su estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad.
II.- Escuchar música a un volumen tan alto (mayores de 80 decibeles medidos a una distancia de dos metros de la fuente) que altere la tranquilidad de los demás propietarios.
III.- Realizar acto alguno que afecte la tranquilidad y comodidad de los demás propietarios y ocupantes, o que comprometa la estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad del condominio; realizar fiestas o reuniones en áreas comunes o dentro de la propiedad exclusiva de cada propietario, sin acuerdo previo de la asamblea donde se fijaran días, horarios y formalidades.
IV.- Los andadores de uso común no podrán ser destinados o utilizados como estacionamiento.
V.- Tirar o colocar de manera permanente o transitoria basura en lugares no destinados para tal fin.
VI.- Efectuar todo acto en el exterior o en el interior de su área propiedad exclusiva que impida o haga ineficaz la operación de los servicios comunes e instalaciones generales, estorbe o dificulte el uso de las áreas comunes o ponga en riesgo la seguridad o tranquilidad de los propietarios u ocupantes, y
VII.- Las demás que señale el Reglamento Interno y demás disposiciones legales aplicables.
INCISO I
RESPECTO DE LAS ÁREAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
ARTÍCULO 6º.- Los propietarios tendrán derecho singular y exclusivo propiedad sobre su propiedad exclusiva que adquieren que adquieren y un derecho de copropiedad sobre las áreas y bienes comunes, necesarios para su adecuado uso y disfrute.
ARTÍCULO 7º.- Los propietarios podrán usar, gozar y disponer libremente de su propiedad exclusiva sin más limitaciones que las establecidas en el Código Civil, las consignadas en el presente Reglamento y las que imponga la Asamblea.
ARTÍCULO 8º.- Cada propietario podrá transmitir el dominio o gravar su propiedad exclusiva, sin que para ello requiera el consentimiento de los demás propietarios.
En los contratos de promesa de compraventa, de compra-venta con reserva de dominio o cualquier otro que implique la enajenación de los derechos de propiedad, el promitente comprador, el comprador o el adquiriente, en su caso, tendrán los derechos y obligaciones de propietario a partir de la fecha en que el Administrador sea enterado de ello por quienes participen en el contrato respectivo.
Sin embargo, el promitente comprador a partir de la firma del contrato de promesa de compraventa será responsable frente a los propietarios del Condominio del cumplimiento de todas las obligaciones que correspondan a los propietarios.
Ningún propietario podrá enajenar o ceder los derechos respecto a su área exclusiva, si no está al corriente en el pago de las cuotas que le correspondan.
ARTÍCULO 9º.- Las áreas exclusivas, tal como se encuentran descritas en la Escritura Constitutiva, son indivisibles y en consecuencia no serán fraccionadas, cedidas o enajenadas parcialmente, a menos que lo autorice la Asamblea, sin embargo un área exclusiva pertenecer en pro-indiviso a varias personas.
ARTÍCULO 10º.- Los propietarios podrán hacer en el interior de su área exclusiva, cualquier construcción, reparación o modificación, siempre que no afecten o alteren los pisos, techos, las paredes, las vidrierías de los demás condóminos.
Cualquier modificación de su área exclusiva, deberá notificarse previamente al Administrador, el cual vigilará que tal modificación se apegue al Reglamento de Construcciones del Municipio de Puebla.
ARTÍCULO 11º.- Los propietarios podrán conceder por cualquier título el uso o goce temporal de sus áreas exclusivas previo aviso al Administrador quien en su caso deberá hacer las anotaciones en el Libro de registro correspondiente.
El ocupante o usuario se obligará a usar el área exclusiva respectiva en la forma y términos que establece el Código Civil y el presente Reglamento. Queda entendido que para efecto de fijar la responsabilidad del cumplimiento de las obligaciones consignadas por el Código Civil o por este Reglamento, se considerará que el único responsable, frente al Condominio en su totalidad o frente a cada uno de los demás lo será cada propietario y por tal virtud, éste no podrá oponerse al cumplimiento de sus obligaciones ni sustituir total o parcialmente su responsabilidad en terceras personas, aun cuando éstas tengan el carácter de inquilinos o de simples usuarios u ocupantes de alguna área exclusiva.
ARTÍCULO 12º.- El uso exclusivo de este Condominio es para locales comerciales de zapatos, blancos, y bisutería, aunque se podrán instalar locales afines a estos giros comerciales con la condición que no sean generadores de contaminación en cualquiera de sus formas ni generen desechos.
Algunos espacios tendrán locales de antojitos, para dar servicio al Condominio, mismos que tendrán la prohibición de expender cualquier tipo de bebida alcohólica.
ARTÍCULO 13º.- Los ocupantes o propietarios usarán sus áreas exclusivas en forma ordenada y tranquila y sin lesionar o menoscabar los intereses de los demás propietarios. No las destinaran a usos contrarios a la moral o alas buenas costumbres, ni afectarán obras o actos que comprometan la solidez, seguridad, estética, comodidad o vista exterior del Condominio, ni incurran en omisiones que produzcan los mismos resultados.
ARTÍCULO 14º.- Los ocupantes o propietarios deberán permitir el paso o acceso a través del área que ocupan, a las personas que con autorización del Administrador se encarguen de efectuar la reparación, revisión o mantenimiento que se requiera para el buen funcionamiento o aspecto del Condominio.
ARTÍCULO 15º.- Queda prohibido introducir, colocar o instalar en las áreas exclusivas:
A) Aparatos o instrumentos peligrosos, substancias explosivas, corrosivas, inflamables, malolientes o que provoquen molestias a terceros.
B) Aparatos que generen sonidos con intensidades mayores de 80 decibeles medios a una distancia de dos metros de la fuente.
C) Aparatos o instrumentos que produzcan vibraciones o impactos molestos a terceros.
D) Cargas vivas mayores de 350 kgs. Por metro cuadrado desglosadas en la forma siguiente:
Bienes muebles en general: 3000 kgs. Por metro cuadrado.
Acabados de pisos: 50 kgs. Por metro cuadrado.
Muros divisorios: 150 kgs por metro cuadrado.
ARTÍCULO 17º.- Los arrendadores de áreas exclusivas serán responsables del incumplimiento de cualquiera de sus ocupantes de las obligaciones establecidas en el Código Civil, en el presente Reglamento, o por la Asamblea. Los daños y perjuicios que se causen al Condominio se regirán por las disposiciones del capítulo quinto de este Reglamento.
INCISO II
RESPECTO A LOS BIENES COMUNES.
ARTÍCULO 18º.- El derecho común de cada propietario será proporcional al porcentaje de indiviso que su propiedad exclusiva represente, respecto del proyecto en su totalidad en los términos de la Escritura Constitutiva.
El derecho sobre los bienes comunes que se aporten al presente Régimen en inseparable del derecho de propiedad exclusiva, por lo que sólo podrán enajenarse, cederse, transmitir su uso y goce temporal o gravarse conjuntamente.
ARTÍCULO 19º.- Cada ocupante o propietario podrá servirse de los bienes comunes generales conforme a su naturaleza y su destino ordinario, sin restringir o hacer más oneroso el derecho de los demás propietarios.
ARTÍCULO 20º.- los bienes comunes no serán objeto de acción divisoria o de venta.
ARTÍCULO 21º.- La transportación por las áreas comunes de basura, equipo muebles, instrumentos de trabajo, aparatos, o de cualquier otro objeto material, se regirá de acuerdo a los días y horarios establecidos por la Asamblea del Condominio.
ARTÍCULO 22º.- La zona de estacionamiento es exclusiva para clientes de este Tianguis, los propietarios, ocupantes o usuarios deberán colocar sus vehículos dentro de su área exclusiva correspondiente.
ARTÍCULO 23º.- Ningún propietario, ocupante o usuario deberá ocupar u obstaculizar los bienes o áreas comunes, ni dejar objetos o desperdicios en los mismos. En todo caso, el Administrador gozará de facultades necesarias para exigir el cumplimiento de esta disposición.
ARTÍCULO 24º.- Los propietarios no podrán por sí mismos emprender ni realizar obra alguna en los bienes comunes.
INCISO III
RESPECTO A LAS CUOTAS Y APORTACIONES
ARTÍCULO 25º.- Todos lo propietarios están obligados a cubrir por medio de cuotas los gastos ordinarios del Condominio y las inversiones, mejores o adiciones que el mismo requiera, en la forma, términos y condiciones que determine la Asamblea.
Los gastos ordinarios se referirán y se relacionarán con los servicios de administración operación, supervisión, vigilancia limpieza, seguridad, mantenimiento y conservación de los bienes y servicios comunes a los impuestos, derechos o contribuciones derivados de los propios bienes o de los servicios mencionados.
Las inversiones, mejoras o adiciones del Condominio serán aquellas que se traduzcan en el mejoramiento de alguno o varios de los servicios o bienes comunes o en la adquisición de determinados bienes o equipo que:
a) Constituya un aumento en el valor del proyecto en su totalidad.
b) Mejoren su apariencia.
c) Mejoren su uso y funcionamiento aun y cuando no se refleje en beneficio de todos.
Las cuotas que deberán cubrir los propietarios serán de dos clases principales:
a) Cuotas ordinarias que se destinarán a cubrir los gastos ordinarios mencionados.
Mediante las cuotas ordinarias se constituirá un fondo revolvente que en ningún caso será inferior al equivalente de tres meses del presupuesto anual de gastos ordinarios aprobado por la Asamblea y que se restituirá mediante los pagos mensuales de los propietarios, que serán decretados por el Administrador.
El Administrador podrá modificar el presupuesto anual aprobado por la Asamblea, cuando por inflación, devaluación de la moneda, mandamiento de autoridad competente o en general cuando exista causa suficiente a juicio del propio Administrador debido al alza en los costos de algunos conceptos tales como la mano de obra o algunos similares.
b) Las cuotas de inversión que servirán para efectuar inversiones, mejoras o adiciones al Condominio, estas cuotas serán cubiertas en cada caso por los propietarios cuando así lo determine la Asamblea o en caso de urgencia cuando lo determine el Administrador.
ARTÍCULO 26º.- El acta de la Asamblea en que se acuerde el presupuesto, del cual se derive la obligación del pago de cuotas de aportaciones, debidamente protocolizada ante Notario Público, junto con los recibos y/o comprobantes de pago que amparen los conceptos antes mencionados, que no hayan sido liquidados, servirán como base de la acción para proceder a su cobro en la Vía Ejecutiva Civil.
ARTÍCULO 27º.- Los gastos comunes o las inversiones se distribuirán entre los propietarios del Condominio de acuerdo con los porcentajes de indiviso establecidos en la Escritura Constitutiva.
ARTÍCULO 28º.- En todos los casos en que los propietarios paguen sus cuotas, el Administrador otorgará el recibo correspondiente, mismo que deberá reunir los requisitos legales y fiscales que conforme a las leyes corresponda, siendo tal recibo el único comprobante del pago.
ARTÍCULO 29º.- Los propietarios deberán pagar mensualmente, dentro de los primeros diez días de cada mes en el local que ocupe el Administrador, las cuotas que les corresponde para restituir el fondo para gastos comunes; las cuotas de inversión deberán pagarse por todos los propietarios en aquel mismo local en la fecha y términos que fijen indistintamente la Asamblea.
En cada caso de gestión de cobro, el Consejo Directivo o el Administrador fijarán una cantidad por gastos de cobranza.
Las cuotas ordinarias o de inversión no cubiertas oportunamente, causarán intereses moratorios a una tasa superior al 50% -cincuenta por ciento- de cetes a 28 días, independientemente de las sanciones a que se hace mención en el capítulo quinto de este Reglamento.
ARTÍCULO 30º.- Los adeudos por cuotas seguirán siempre al dominio de los respectivos locales o áreas exclusivas, aunque se transmitan a terceros y gozarán en su caso del privilegio que establecen los artículos relativos en el Código Civil sobre cada inmueble y sobre los muebles y otros objetos que se encuentren en él y que pertenezcan al propietario de aquel.
ARTÍCULO 31º.- Ningún propietario, desde el momento de adquisición por cualquier título, podrá sustraerse de las obligaciones que le imponen las disposiciones anteriores, aún cuando renuncie al derecho de usar determinados bienes o servicios comunes, cualquier estipulación será nula, y por lo tanto no surtirá efecto legal alguno
CAPÍTULO SEGUNDO
DE LA ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO
ARTÍCULO 32º.- La Administración del Condominio, estará a cargo de la persona física o moral que designe y contrate la empresa "Tianguis de Calzado, S.A. de C.V." desde la formalización del condominio " Tianguis de Calzado" y hasta que se venda la totalidad de los lotes comerciales.
A partir del momento en que se vendan la totalidad de los lotes comerciales la Asamblea de propietarios será la encargada de designar al Administrador del Condominio.
En caso que el administrador designado por la Asamblea de propietarios renuncie a su cargo o cuando a juicio de la asamblea las funciones de aquel no sean suficientemente satisfactorias para los intereses de los Propietarios, la Asamblea, en ejercicio de sus facultades efectuará la liquidación que corresponda y en su caso de inmediato nombrará a un nuevo Administrador del Condominio.
ARTÍCULO 33º.- Son facultades y deberes del Administrador:
A) Cumplir con las disposiciones del Código Civil y del Presente Reglamento, y hacerlas cumplir por los propietarios, ocupantes o usuarios del Condominio.
B) Ejecutar los acuerdos de la Asamblea de Propietarios.
C) Mantener en óptimas condiciones de operación y funcionamiento los bienes del Condominio.
D) Atender a la conservación, limpieza y vigilancia de los bienes e instalaciones comunes.
E) Rendir un informe de su gestión a la Asamblea, cuando ésta lo solicite, y por lo menos una vez al año.
H) Proponer a la Asamblea las Reformas que considere necesarias al presente Reglamento.
I) Llevar la contabilidad del Condominio.
J)Tener en custodia el Testimonio de la escritura Constitutiva del Régimen de Condominio, llevar un libro de actas para Asambleas, y un libro de registro de propietarios y ocupantes.
K) Informar por escrito anualmente a la Asamblea sobre las cuentas y actividades de su ejercicio y elaborar un presupuesto de gastos para el siguiente año.
L) Previa ratificación de la Asamblea, representar con facultades para pleitos y cobranzas al conjunto o asociación de Propietarios en los asuntos comunes relacionados con el Condominio para proceder incluso en contra de ellos, con todas las facultades generales y las especiales que requieren cláusula especial conforme a la ley, ante toda clase de Autoridades Administrativas, Judiciales, del Trabajo o de cualquier otra índole, incluyendo las facultades para promover y desistirse de los juicios de amparo.
M) Suspender el derecho de uso respecto a las áreas, bienes y servicios comunes a aquellos ocupantes, propietarios o usuarios que no cumplan con sus obligaciones, o con las prohibiciones o restricciones impuestas por el Código Civil, o por el presente Reglamento.
N) Embargar y sacar a remate las áreas exclusivas y el derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble y sus accesorios, de aquellos propietarios, que no paguen las cuotas de los gastos ordinarios del Condominio y las inversiones, mejoras o adiciones que el mismo requiera.
O) En los casos de extrema urgencia, el Administrador podrá tomar las medidas necesarias para proteger los intereses de los propietarios, debiendo justificar ante la Asamblea la necesidad y el alcance de las medidas adoptadas a la mayor brevedad posible. Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las facultades del Administrador, serán competencia de la Asamblea.
ARTÍCULO 34º.- Las disposiciones que dicte el Administrador y las medidas que tome dentro de sus facultades, serán obligatorias para todos los propietarios, ocupantes o usuarios del Condominio a menos que la Asamblea las modifique.
ARTÍCULO 35º.- Al Administrador le esta prohibido celebrar contratos con terceras personas por un plazo mayor a un año, en los cuales se provea con productos o servicios a las áreas excepto en los casos que.autorice expresamente la Asamblea.
Asimismo, le estará prohibido incurrir en gastos adicionales para mejoras de capital en bienes comunes que representen más de un 5% -cinco por ciento- del presupuesto mensual de gastos salvo que la Asamblea los apruebe previamente y por escrito.
Los cheques con que se paguen a proveedores, contratistas.y gastos en general deberán de llevar firma mancomunada entre una persona que designe la Asamblea y el Administrador.
ARTÍCULO 36º.- En caso de que la Asamblea lo exija, el Administrador otorgará fianza u otra garantía por el valor que el mismo señale.
La Asamblea juzgará la aceptación de las garantías diversas a la fianza y determinará, en su caso, el monto de ésta.
Queda entendido que el administrador no podrá sustraerse de sus obligaciones hasta en tanto la Asamblea haya aprobado sus gestiones y las cuentas presentadas y se haya nombrado nuevo Administrador del Condominio. El incumplimiento de esta disposición dará lugar a la Asamblea para ejecutar la garantía que haya sido otorgada por el Administrador responsable y para cobrar además de inmediato los daños y perjuicios originales en tales circunstancias. En todos los contratos que celebre la Asamblea con cada Administrador deberá insertarse literalmente este artículo.
CAPÍTULO TERCERO
DE LAS ASAMBLEAS DE PROPIETARIOS
ARTÍCULO 37º.- La Asamblea es el órgano supremo en los asuntos de interés común de los propietarios y deberá celebrarse cuando menos una vez al año en el domicilio del Condominio. Tendrá lenas facultades, poderes, deberes y responsabilidades que correspondan al Administrador.
En las Asambleas no tendrá derecho de voto el propietario que no esté al corriente en sus cuotas, computándose los votos correspondientes a dicho propietario en beneficio de los demás que sí estén al corriente, en la proporción que a cada uno corresponda según su porcentaje de indiviso.
De la misma manera el porcentaje de indiviso correspondiente al propietario que se encuentre en mora no se computará para efectos de determinación de quórum en las Asambleas.
ARTÍCULO 38º.- La asamblea Ordinaria conocerá de los asuntos siguientes:
A) Del informe de las cuentas del Administrador.
B) Del presupuesto anual de gastos.
C) De los fondos de reserva o fomento que se requieran para su operación.
D) Del nombramiento del Nuevo Administrador o de la ratificación del anterior.
F) Asuntos generales.
La Asamblea Extraordinaria se reunirá una vez al año dentro del mes de Enero. Las convocatorias para Asambleas Ordinarias se harán por el Administrador por medio de un aviso que se publicará por una sola vez en, “EL SOL DE PUEBLA” o a falta de éste en uno de los de mayor circulación en la Ciudad de Puebla, debiendo mediar entre la fecha de publicación y el día señalado para la celebración de la Asamblea cinco días por los menos o quince días como máximo.
En los casos de convocatoria para Asambleas Ordinarias, el Administrador pondrá a disposición de los propietarios un ejemplar de su informe y de las cuentas del mismo, con una anticipación no menor de cinco días a la fecha de celebración de la Asamblea.
ARTÍCULO 39º.- La Asamblea Extraordinaria conocerá de todos los asuntos que no estén comprendidos dentro de la competencia de las Asambleas Ordinarias y de los que conforme al Código Civil o al presente Reglamento requieran de una mayoría especial de propietarios o de votos.
La Asamblea Extraordinaria se reunirá cuando sean convocadas al efecto por el Administrador o por propietarios que representen por lo menos el 50% -cincuenta por ciento- de los votos, siempre y cuando dicho porcentaje se constituya por lo menos con diez propietarios.
ARTÍCULO 40º.- Las convocatorias para las Asambleas Extraordinarias, tanto la que realice el Administrador como las que realicen los propietarios, se regirán por las disposiciones del Artículo 37º en lo que sean conducentes.
ARTÍCULO 41º.- En las Asambleas los propietarios podrán hacerse representar mediante simple carta poder firmada ante dos testigos. El Administrador no podrá ser representante de algún propietario. Cuando un área exclusiva perteneciere pro-indiviso a varias personas, éstas deberán nombrar un representante común para que asista y vote en cada Asamblea; sin el anterior requisito no podrá aceptarse la intervención de los copropietarios mencionados. El Administrador verificará el cumplimiento de esta disposición.
ARTÍCULO 42º.- Las Asambleas serán presididas por la persona que funja como Administrador o a su falta la persona que la Asamblea elija, actuará como Secretario la persona que el Presidente de la Asamblea designe.
La Asamblea designará dos escrutadores para que verifiquen si existe quórum para llevar a cabo la Asamblea, haciendo constar la certificación respectiva en el acta que al efecto se levante.
Para que una Asamblea se considere legalmente instalada, será necesario que estén representados cuando menos el 60% -sesenta por ciento- de los propietarios en caso de primera convocatoria. En caso de segunda convocatoria la Asamblea se considerará instalada cualquiera que sea el número de propietarios presentes o representados.
ARTÍCULO 43º.- Cada propietario gozará de un número de votos igual al porcentaje de indiviso que representa su propiedad exclusiva, de acuerdo a la tabla de porcentaje de indiviso que se relaciona en la escritura constitutiva.
Cuando un solo propietario represente más del 50% -cincuenta por ciento- de los votos, se requerirá además el 51% -cincuenta y uno por ciento- de los votos restantes para que los acuerdos por mayoría tengan validez.
ARTÍCULO 44º.- Salvo que por designación del Código Civil, o de este reglamento, se exija una mayoría especial o se requiera unanimidad, los asuntos se resolverán en Asambleas reunidas en primera convocatoria por mayoría absoluta de votos de los propietarios, entendiéndose por tal mayoría la que se forme con más del 50% -cincuenta por ciento- de los votos del total de propietarios del Condominio.
Tratándose de Asambleas que se celebren en virtud de segunda convocatoria, las decisiones se tomarán por mayoría general, es decir, por la mayoría de los votos de los propietarios presentes o representados.
ARTÍCULO 45º.- Se requiere una mayoría especial del 80% -ochenta por ciento- de los votos y de las tres cuartas partes del número de propietarios para:
A) Modificar el destino general del Condominio y en especial de las áreas exclusivas.
B) Establecer el carácter común de otros bienes.
C) Emprender obras, aunque se traducen en mejor aspecto o mayor comodidad no aumenten el valor del condominio.
D) Para modificar la Escritura Constitutiva del Condominio.
Se necesita una mayoría especial de las tres cuartas partes del número de propietarios presentes para que el Administrador pueda ejercitar la acción para obligar a un propietario que incumpla el Reglamento a vender sus derechos en pública subasta.
Se requerirá el voto de la mitad más uno del número de propietarios, además de la mayoría general establecida por el Código Civil, para decidir la reconstrucción del Condominio o la demolición y venta de materiales.
Las mayorías especiales antes mencionadas serán requeridas aún en el caso de Asambleas celebradas en virtud de segunda o ulterior convocatoria.
ARTÍCULO 46º.- Cualquier disidente o ausente podrá oponerse judicialmente a las resoluciones de la Asamblea que violen el Código Civil, la Escritura constitutiva o el Reglamento de Condominio y Administración, dentro de los 30 –treinta- días que sigan al de la Asamblea.
La oposición no suspende la ejecución de los acuerdos impugnados.
ARTÍCULO 47º.- Las resoluciones legalmente adoptadas en las Asambleas, debidamente protocolizadas ante Notario Público, constituirán título ejecutivo, correspondiendo al Consejo Directivo el ejercicio de las acciones legales que correspondan y se deriven de cualquier modo de las citadas resoluciones.
ARTÍCULO 48º.- De toda Asamblea se levantará acta que deberá consignarse en el libro respectivo y que se firmará por el Presidente, el Secretario y los Escrutadores. El Presidente y el Secretario, podrán indistintamente expedir copias de las citadas actas, así como de las propias actas de las juntas del Consejo Directivo.
ARTÍCULO 49º.- Los propietarios podrán consultar los libros de actas y tendrán derecho a exigir, a su costa, copias simples o certificadas de las actas y demás documentos de cualquier asamblea.
ARTÍCULO 50º.- En caso de siniestro parcial que no llegue a destruir las tres cuartas partes del valor del Condominio, la indemnización del seguro, en caso de que haya contratado, se destinará necesariamente a la reconstrucción del mismo, para cuyo efecto se pactará expresamente que la Compañía de Seguros entreguen en fideicomiso el valor de la indemnización a la Institución fiduciaria que señale la Asamblea conforme a las bases que expresamente fije la propia Asamblea.
En el supuesto de que la indemnización del seguro no sea suficiente para la reconstrucción del Condominio, los propietarios aportarán las sumas adicionales que fueren necesarias o venderán sus derechos según valuación parcial, en los términos del Código Civil, y del presente Reglamento.
En caso de destrucción total o de siniestro parcial que llegue a destruir las tres cuartas partes o más del Condominio, se estará a lo dispuesto en el artículo 1165 del Código Civil.
Para determinar si la destrucción representa o no las tres cuartas partes o más del Condominio, se tomará en cuenta los porcentajes del indiviso de los locales destruidos.
CAPÍTULO CUARTO
DAÑOS Y PERJUICIOS
ARTÍCULO 51º.- En todos los casos de incumplimiento por parte de alguno de los propietarios, o usuarios por cualquier título, a las obligaciones que les corresponden conforme al presente Reglamento o del Código Civil, el Administrador, en ejercicio de las facultades consignadas en el Capítulo 2º -Segundo-, exigirá al propietario responsable el pago de daños y perjuicios.
En caso de incumplimiento de algún propietario a su obligación de pagar cuotas ordinarias o de inversión fijadas por la Asamblea o por el Administrador conforme al presente Reglamento, los daños y perjuicios se fijarán sobre la base de un 50% -cincuenta por ciento- adicional de la deuda original más sus intereses o recargos correspondientes, desde la fecha en que éste efectivamente se realice.
En caso de que el incumplimiento se refiera a cualquiera otra de las obligaciones de hacer o no hacer consignadas por el Código Civil o por este Reglamento, ocasionando por consecuencia daños y perjuicios, el pago de los mismos se calculará y hará exigible tomando en cuanta el importe determinado por perito designado por la Asamblea o por el Administrador, de los daños ocasionados y el costo de la reparación de los mismos para dejar las cosas en el estado en que se encontraban antes del incumplimiento, adicionando a los conceptos mencionados un 50% -cincuenta por ciento- del valor parcial citado.
ARTÍCULO 52º.- El pago de los daños y perjuicios deberá efectuarse en un plazo no mayor de tres días contados a partir de la fecha en que el propietario responsable sea requerido por el Administrador. La falta del pago oportuno de los daños y perjuicios determinados por el Administrador, ocasionará adicionalmente la obligación de cubrir intereses moratorios sobre el importe de los citados daños y perjuicios a razón del 590% -cincuenta por ciento- arriba de los que en el momento del pago estén vigentes para operaciones de descuento bancario desde la fecha en que el pago fuera exigible.
CAPÍTULO QUINTO
RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS
ARTÍCULO 53º.- Cuando exista algún conflicto referente al Condominio, ya sea entre los propietarios o entre alguno de éstos y la administración, antes de emprender cualquier acción judicial deberán realizar pláticas conciliatorias bajo mediación de un Fedatario Público, quien convocará a las mismas.
Si transcurridos treinta días desde que el Fedatario convoque a las pláticas conciliatorias, no se llega a algún acuerdo, las partes quedarán en libertad de acudir a las instancias judiciales correspondientes.
ARTÍCULO 54º.- Para la interpretación de cualquier controversia respecto al Condominio, la Escritura Constitutiva o el Presente Reglamento, las partes se someten a las Leyes Vigentes y a los Tribunales competentes del Municipio de Puebla, Estado del mismo nombre, renunciando desde ahora al fuero de cualquier otro domicilio presente o futuro.
